Avaliação criteriosa do valor do imóvel é fundamental para manter vendas aquecidas

Em plena ascensão, o mercado imobiliário está aquecido e, com ele, a valorização dos imóveis. O otimismo do setor e o momento único, que promete ser apenas o início de um longo período promissor para o segmento, fazem surgir no mercado de corretagem um temor cada vez mais frequente, capaz de comprometer a onda de sucesso iniciada em 2004. A liberalidade dos proprietários em estabelecer o valor de venda de casas e apartamentos, desconsiderando as avaliações minuciosas das corretoras, tem sido uma preocupação recorrente do diretor-presidente da Lar Imóveis, Luiz Antônio Rodrigues. Ele acredita que, mantida a tendência atual, futuramente poderá haver uma estagnação do mercado de compra e venda. "Isso porque quem quer vender estabelece preços irreais, muito acima dos valores praticados pelo mercado, o que dificulta a negociação da unidade. Podemos chegar a um ponto em que quem quer comprar não vai conseguir, porque os preços estarão muito elevados, e quem quer vender não vai concluir o negócio por falta de demanda", avalia. Em entrevista ao Jornal Estado de Minas, Luiz Antônio explica como a atuação dos corretores é determinante para manter o equilíbrio do mercado e faz um alerta aos proprietários sobre a necessidade de uma avaliação mais criteriosa do valor do imóvel, considerando as condições reais de valorização.


Um apartamento vendido hoje por R$ 300 mil, amanhã, custa R$ 320 mil e daqui a seis meses, R$ 400 mil. A recente escalada nos valores dos imóveis não é consequência direta do bom momento vivido pelo mercado, mas sim do anseio dos proprietários em tirar proveito do cenário positivo e tentar valorizar ao máximo seus imóveis. Com a fixação ilusória de preços, sem considerar a avaliação do mercado, cria-se um cenário perigoso para o setor, na avaliação de Luiz Antônio Rodrigues, diretor-presidente da Lar Imóveis.


Como os imóveis são avaliados hoje e qual a influência que os proprietários estão exercendo sobre esse processo de definição do valor da unidade?


O valor é estabelecido de acordo com uma avaliação criteriosa, observado o metro quadrado, o ponto comercial, além do preço de comercialização recente de outras unidades no mesmo prédio ou região. Esses fatores têm que ser considerados. O proprietário não pode simplesmente acordar hoje e imaginar um valor do seu imóvel, como vem ocorrendo cada vez com mais frequência. As pessoas estão estabelecendo preços aleatórios sem serem capazes de justificar o porquê daquele valor. É preciso considerar a realidade do mercado imobiliário.


Os imóveis estão supervalorizados em decorrência dessa prática?


Ainda não existe uma supervalorização, mas o perigo é que isso venha a ocorrer. Os proprietários de imóveis têm que se conscientizar de que não é possível estabelecer preços a bel-prazer e que, além disso, a oferta e a procura estão equilibradas. Tanto há grande oferta quanto grande procura. A manutenção desse cenário pode vir a travar o mercado de compra e venda.


As benfeitorias podem ser fator de decisão sobre o valor da propriedade?


Elas facilitam as vendas. Um apartamento que está bem decorado é vendido mais rápido do que aquele que não está tão bem equipado. Mas isso não significa que ele terá um valor tão superior, somente que terá um tempo de comercialização reduzido.


O aquecimento do mercado estaria incentivando essa prática?


Sim, mas os proprietários não devem abusar desse aquecimento, que pode se tornar um veneno mais tarde e desequilibrar o que hoje está em sintonia, travando o mercado. Não queremos que haja um colapso na área imobiliária.


Os corretores aceitam negociar com os valores previstos pelos proprietários? Por que isso ocorre? Está relacionado às comissões mais altas?


Eles aceitam para ter oferta de unidades, mas não pode ser relacionado à comissão. Isso porque só se paga comissão em trabalhos bem-sucedidos, em que houve efetivamente a venda. Nos casos de imóveis acima do valor de mercado, o negócio não é finalizado e a unidade acaba ficando encalhada. Portanto, não há pagamento de comissão.


Ao comprar um apartamento supervalorizado, o investidor corre o risco de, no futuro, perder dinheiro com a avaliação real do imóvel?


Isso não ocorre porque essas unidades não conseguem ser comercializadas. Os compradores têm cada vez mais conhecimento e informação sobre os valores e não compram se o imóvel não estiver dentro das expectativas reais de comercialização. Por isso o investidor não corre esse risco.(LugarCerto/Uai)