Bancos buscam opções para financiar imóveis

Previsão da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) é que o Brasil necessite, já em 2013, de R$ 100 bilhões de recursos adicionais para financiar o setor imobiliário. Para tapar o rombo, bancos e entidades discutem alternativas para fomentar o mercado de covered bonds, obrigações hipotecárias e do setor público muito usadas na Europa. Elas funcionam como uma espécie de Letra de Crédito Imobiliário emitida pelos bancos.


O presidente da Abecip, Luiz Antônio França, ressaltou que “a partir do momento em que os bancos emitirem estes papéis, existe a possibilidade de outros entrantes neste mercado, até mesmo instituições médias.”


França analisa que será necessário buscar alternativas de captação de recursos (funding) no mercado, uma vez que as divisas da caderneta de poupança não devem suprir a demanda. “A proporção Produto Interno Bruto (PIB) e crédito imobiliário deverá sair dos 4% atuais para algo como 11%, em 2014. Os recursos das cadernetas começarão a se tornar escassos em até três anos.”


No começo do mês, a Caixa Econômica Federal (CEF) anunciou novo recorde histórico neste tipo de empréstimo, ao revisar a estimativa de R$ 60 bilhões até o final de dezembro, para mais de R$ 70 bilhões. Se concretizado o fato, a Caixa fechará o ano com crescimento de 48,8% no crédito imobiliário. O banco é o que mais empresta para o setor.


O crédito imobiliário deve financiar por volta de 930 mil imóveis em 2010, mas a demanda média anual deve superar 1,37 milhão de unidades até 2016. O déficit habitacional é de mais 400 mil unidades anuais, segundo estima a Abecip.


O presidente da entidade destaca que os covered bonds levam algumas vantagens frente à poupança. “Os recursos da poupança são alocados no longo prazo e captados no curto. Os bonds casam prazos, e as instituições precisam disto para crescer. A ausência desta condição pode fazer o mercado não crescer.” De acordo com ele, o instrumento financeiro oferece dupla garantia ao mercado: a do banco e a dos empréstimos. “É viável termos estas operações de funding no Brasil. Temos demanda, alto grau de empregabilidade, confiança do consumidor e classes sociais em ascensão.”


Na opinião dele, é preciso haver leis específicas para covered bonds . Na Europa, o Royal Bank of Scotland (RBS) calcula que o instrumento de captação trouxe, até junho, R$ 2,4 trilhões de euros. Contudo, no Brasil, ainda não existem estimativas. A princípio, a discussão é se o instrumento de funding será negociado na Bolsa, ou, em forma de dívidas, com outras características.


Risco
A agência de classificação de risco Fitch Ratings acredita que se o covered bonds for implantado, será a maior operação do gênero da América Latina. Mas, antes de atrair divisas de fora, executivos da agência acreditam que o desenho das regras e a atração de compradores locais seja de “fundamental importância”.


O diretor associado na América Latina da Fitch Ratings, Robert Krause, reforça o argumento, lembrando que o mercado demorou certo tempo a assimilar a alienação fiduciária. “O mercado queria saber se havia segurança jurídica para investir.”


Uma das vantagens que o covered bonds levaria é que a classificação de risco leva em conta o rating do País e do banco. Os médios podem até conseguir maior rating do que o próprio.


Krause destacou ao DCI que os bancos grandes precisam direcionar 65% da captação de poupança para crédito imobiliário. “A nova ferramenta pode ajudar a questão do funding. A originação ainda nem chegou aos dois dígitos em relação ao PIB. Cresce dois dígitos por ano porque a base é muito pequena.”


De acordo com ele, o covered bonds não precisa se restringir ao setor imobiliário. “Pode ser para crédito de consumo também. Hoje, a secutirização está focada em bancos médios, que emprestam para nichos. Tem um descasamento grande entre ativos e passivos. Pode nascer aí”, destacou o executivo.(DCI)