Em 2008, uma crise que começou no mercado imobiliário norte-americano levantou algumas dúvidas sobre se o crescimento deste setor aqui no Brasil não estaria comprometido. Pois 2010 foi o ano da resposta para construtoras, imobiliárias, inquilinos, mutuários e, principalmente, para os investidores.
Seja para a compra e venda, seja para a locação, a verdade é que o investidor do mercado imobiliário teve motivos para sorrir neste ano. “2010 foi um dos melhores anos dos últimos tempos”, diz o vice-presidente do Secovi-RJ (Sindicato da Habitação), Leonardo Schneider. “2010 foi um ano produtivo”, reforça o presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), Luiz Augusto Viana Neto.
Razões para esse bom momento não faltaram: crescimento econômico, aumento real da renda da população, classes mais baixas com acesso à moradia, avanço do crédito imobiliário, desenvolvimento do programa Minha Casa, Minha Vida e confirmação de eventos esportivos no Brasil – Copa do Mundo em 2014 e Olimpíada em 2016.
Compra e venda
As consequências de tudo isso foram sentidas no bolso dos investidores, que tiveram muito o que comemorar. Aqueles que apostaram na venda e compra de unidades para sair no lucro conseguiram atingir seus objetivos.
“No caso da compra, a gente enxerga valorizações de quase 100% em algumas regiões, falando de Rio de Janeiro. A Zona Norte, por exemplo, foi muito influenciada por UPPs – programa de pacificação nas comunidades. Regiões que estavam degradadas passaram a ter valor de mercado de novo”, afirmou Schneider.
A valorização dos imóveis está muito clara no Rio, de acordo com ele, também por causa dos investimentos que estão acontecendo na cidade por conta da Olimpíada. Porém, esta é uma realidade do Brasil.
No caso de São Paulo, segundo Viana Neto, não existe um banco de dados para se dizer de quanto foi o ganho de quem investiu na compra de imóveis em 2010. “Mas uma média de renda para quem investiu na compra e venda jamais foi inferior a 30% do valor investido”, ressalta o presidente do Creci-SP.
Para quem vai se aventurar neste mercado, ele dá uma dica: “Não é um mercado para amadores, é para profissionais. Só deve investir em compra e venda pessoas que são bem inteiradas com o que acontece no mercado. No caso de locação não, qualquer um pode fazer, não há segredo nenhum. Na compra e venda, todos que fizeram neste ano se deram bem”.
E o aluguel?
A figura da pessoa que se aposenta e que vive do aluguel de imóveis ainda é marcante no Brasil. De acordo com Schneider, essa característica é tipicamente latina e não poderia ser diferente entre os brasileiros, que em 2010 viram mais motivos ainda para aderir à modalidade.
“O mercado de locação está muito aquecido. Hoje, existe dificuldade para as pessoas de encontrar um imóvel para alugar. As pessoas estão querendo mais qualidade de vida, ficar mais perto do trabalho, ter certa independência”, justifica.
O retorno ao investidor, neste mercado, é de 0,4% a 0,5%, no caso das unidades residenciais, e de 0,7% a 1%, no caso das comerciais, de acordo com Schneider, que ressaltou ainda que os gastos referentes ao imóvel podem ficar a cargo do proprietário, que ainda arca com o imposto de renda referente ao aluguel.
Já Viana Neto vai além e diz que existem investidores que conseguem de 0,7% a 1,2% do valor investido nas unidades residenciais. “Quem investiu em imóveis pequenos para locação residencial teve a possibilidade de receber 1% ao mês em retorno. É um lucro expressivo, sem contar ainda que tem a valorização do imóvel. Em 2011, os aluguéis devem estar de estáveis para crescente. Como não há grandes novidades, aqueles que estão disponíveis para locação devem valorizar bastante”.
2011
O cenário positivo deve continuar no próximo ano, “porque há recursos disponíveis para financiamento imobiliário, para 2011, portanto é um mercado que continuará crescendo”, nas palavras de Viana Neto. Schneider, por sua vez, acredita que a tendência de valorização do mercado continua, mas ele não tem certeza se nos mesmos percentuais alcançados neste ano.
Em relação às fontes de financiamento para o crédito imobiliário, já que muito se fala que o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e a poupança são finitos, o que o vice-presidente do Secovi-RJ diz é que o mercado deve suprir esse deficit. “Cada vez mais temos investimentos estrangeiros e formas de financiar essa compra da casa própria. Capital para isso não falta não”, diz.
Em relação à possibilidade de bolha no Brasil, diante do aumento de preços dos imóveis, Schneider disse que pode acontecer, mas no longo prazo e por motivos diferentes daquela bolha que aconteceu nos Estados Unidos. “Claro que uma hora vai ter um ajuste de mercado, mas muito movimentado pela demanda, diferentemente do que aconteceu nos EUA, que teve inadimplência muito alta. Aqui, está bem distante de acontecer uma bolha”, ressalta.(Infomoney)
29 de dezembro de 2010
28 de dezembro de 2010
Novos alicerces para o mercado imobiliário
O mercado imobiliário brasileiro passou por uma verdadeira revolução nos últimos anos. Juros em queda, renda em elevação, abundância de recursos, aperfeiçoamentos no marco legal e, mais recentemente, o programa federal Minha Casa Minha Vida estão entre os fatores responsáveis por um crescimento médio na casa dos dois dígitos. Em apenas dois anos, o crédito habitacional deve duplicar sua participação no PIB – de cerca de 2% em 2008 para quase 4% no fim de 2010.
Em que pese o ritmo, ainda acelerado, de concessão de empréstimos, um estudo do Sindicato da Construção de São Paulo (Sinduscon-SP) em parceria com a Fundação Getulio Vargas (FGV) prevê uma redução na velocidade de expansão do volume financeiro movimentado pelo setor, de 11% neste ano para 6% em 2011.
O patamar ainda é elevado – o governo prevê alta de 5,5% do PIB no próximo ano. Mas é preciso lembrar que o Brasil tem um enorme déficit habitacional a ser corrigido (da ordem de 7 milhões de moradias, segundo estimativas de mercado) e ainda há espaço para ampliar o peso do financiamento imobiliário na economia. Em países emergentes, como o Chile e o México, a relação entre essa modalidade de crédito e o PIB passa de 15%, enquanto mercados desenvolvidos têm índices superiores a 50%.
O setor começa a contabilizar os obstáculos trazidos à tona pelo grande impulso recente, e que terão, necessariamente, de ser superados caso a construção civil queira manter, de forma sustentável, as taxas de crescimento. Faltam trabalhadores, equipamentos, terrenos em áreas urbanas e, em pouco tempo, estima-se que a principal fonte de recursos para o mercado imobiliário, a poupança, não será mais suficiente para atender à forte demanda.
“Há dez anos, quando havia necessidade de mais trabalhadores em São Paulo, caminhões iam buscá-los em Minas Gerais. E vice-versa. Hoje, com o Brasil inteiro em obras, não há mais esse remanejamento”, exemplifica o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), João Crestana. A construção civil emprega, hoje, cerca de 2,5 milhões de trabalhadores – mais que o dobro do contingente de uma década atrás.
“Vamos intensificar a qualificação dos trabalhadores nos cursos do Senai e nos canteiros de obras”, afirma o presidente do Sinduscon, Sergio Watanabe. Ao mesmo tempo, a entidade solicita a abertura de novos cursos técnicos. A situação fica complicada no caso dos engenheiros, cuja formação é mais demorada. “Dá para mitigar a situação ao trazer de volta engenheiros aposentados, aumentar a carga de trabalho dos que estão na ativa ou trazer outros da área administrativa para a técnica”, diz Crestana.
À carência de trabalhadores se soma a falta de equipamentos e materiais de construção, ainda que um bom planejamento das obras e o uso de tecnologia permitam driblar situações pontuais de escassez dos recursos. A PDG Realty, maior incorporadora do País, fechou a compra, no primeiro semestre, de 50% de participação na fabricante de painéis pré-moldados Jet Casa, do interior de São Paulo, para acelerar e dar mais eficiência ao processo de construção. “Temos verdadeiras linhas de produção distribuídas pelo País, onde diversas partes da casa são fabricadas em esteiras e transportadas até a obra”, explica o diretor-financeiro da companhia, Michel Wurman.
Outras estratégias adotadas pela companhia para fazer frente aos gargalos do mercado são a centralização dos processos de compras das empresas do grupo – Goldfarb, CHL, PDG São Paulo e Agre – e o recrutamento de engenheiros e estagiários diretamente nas faculdades.
Enquanto as empresas lutam para driblar os desafios mais imediatos, especialistas preveem para mais breve do que se pensava a necessidade de buscar opções ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Em outubro, os recursos da caderneta foram responsáveis por 5,47 bilhões de reais em financiamentos habitacionais, o equivalente a 38,1 mil imóveis. O volume mantém-se acima de 5 bilhões de reais há cinco meses consecutivos, enquanto a captação líquida da aplicação ficou na média de 3,2 bilhões de reais no período.
Segundo a Caixa Econômica Federal, diante das atuais tendências de demanda por crédito imobiliário e crescimento da poupança, “é possível estimar que, a partir de 2012, seja necessário um funding alternativo e complementar aos atuais créditos direcionados (poupança e FGTS)”. Em nota, o banco estatal informou esperar que a securitização e as captações de longo prazo tornem-se os instrumentos utilizados pelo setor para sustentar o crescimento.
O presidente do Secovi-SP lembra que, em 2002, recursos da poupança e do FGTS financiaram cerca de 4 bilhões de reais em moradias. Em 2010, o volume deverá fechar o ano entre 70 bilhões e 80 bilhões de reais. Um estudo apresentado no último Congresso Brasileiro de Construção cita necessidades de investimento de 3 trilhões de reais até 2022 para trazer o déficit habitacional do Brasil ao nível dos países desenvolvidos. “A demanda será de 250 bilhões de reais ao ano, quase o dobro do disponível hoje.”
O cenário parece desalentador, mas Crestana ressalva que só os fundos de pensão mantêm em caixa mais de 700 bilhões de reais, e que há outras fontes de recursos, com investidores internacionais, capazes de suprir as necessidades do setor. “Existem verdadeiras caixas d’água de dinheiro que só precisam ser conectadas ao nosso setor imobiliário. A securitização é um desses canos.”
O executivo refere-se a papéis como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que dão liquidez imediata a receitas futuras dos empreendimentos. Em outras palavras, as construtoras vendem os imóveis e negociam com investidores o direito a receber as parcelas dos compradores. Um instrumento similar são os covered bonds, títulos que permitem que os próprios bancos continuem responsáveis pelo financiamento, e emitam os papéis para antecipar a receita de longo prazo.
A utilização desses instrumentos ainda é relativamente pequena no Brasil, segundo Crestana – as operações realizadas somam entre 15 bilhões e 20 bilhões de reais. “Nossa cultura de mercado de capitais não é desenvolvida, mas temos bons marcos institucionais”, diz o presidente do Secovi.
Segundo Wurman, o mercado brasileiro de securitização imobiliária ainda não cresceu mais por falta de oferta de recebíveis por parte das incorporadoras. “Todas as sete operações feitas pela PDG até hoje foram bem-sucedidas, com demanda excedente”, afirma. A participação dessa fonte de financiamento, de acordo com o diretor, deverá passar dos atuais 3% a 5% para 15% a 25% da carteira total da empresa, nos próximos três anos.
Um dos problemas do mercado de securitização ainda é a associação, feita por muitos investidores, da modalidade às bolhas imobiliárias surgidas em países como os Estados Unidos e a Espanha. Por isso mesmo, a aceitação é maior no caso dos títulos lastreados por empresas. A TRX Realty foi criada há três anos e meio com o objetivo de tornar viáveis, por meio da emissão de títulos, construções voltadas para o mercado corporativo. Em uma operação recente, montada para erguer a sede de uma grande companhia, foram ofertados 25,5 milhões de reais em títulos, e a demanda atingiu 90 milhões de reais.
A empresa realiza os primeiros investimentos necessários à incorporação de um imóvel e, na sequência, oferece a investidores a possibilidade de participar do empreendimento. “Temos 200 milhões de reais em patrimônio imobiliário e um volume financeiro que nos permitirá gerar mais de 1 bilhão de reais”, diz o diretor da TRX, José Alves Neto. “O mercado de securitização está engatinhando, mas daqui a pouco vai se levantar e sair correndo.”(AndreSiqueita/CartaCapital)
Em que pese o ritmo, ainda acelerado, de concessão de empréstimos, um estudo do Sindicato da Construção de São Paulo (Sinduscon-SP) em parceria com a Fundação Getulio Vargas (FGV) prevê uma redução na velocidade de expansão do volume financeiro movimentado pelo setor, de 11% neste ano para 6% em 2011.
O patamar ainda é elevado – o governo prevê alta de 5,5% do PIB no próximo ano. Mas é preciso lembrar que o Brasil tem um enorme déficit habitacional a ser corrigido (da ordem de 7 milhões de moradias, segundo estimativas de mercado) e ainda há espaço para ampliar o peso do financiamento imobiliário na economia. Em países emergentes, como o Chile e o México, a relação entre essa modalidade de crédito e o PIB passa de 15%, enquanto mercados desenvolvidos têm índices superiores a 50%.
O setor começa a contabilizar os obstáculos trazidos à tona pelo grande impulso recente, e que terão, necessariamente, de ser superados caso a construção civil queira manter, de forma sustentável, as taxas de crescimento. Faltam trabalhadores, equipamentos, terrenos em áreas urbanas e, em pouco tempo, estima-se que a principal fonte de recursos para o mercado imobiliário, a poupança, não será mais suficiente para atender à forte demanda.
“Há dez anos, quando havia necessidade de mais trabalhadores em São Paulo, caminhões iam buscá-los em Minas Gerais. E vice-versa. Hoje, com o Brasil inteiro em obras, não há mais esse remanejamento”, exemplifica o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), João Crestana. A construção civil emprega, hoje, cerca de 2,5 milhões de trabalhadores – mais que o dobro do contingente de uma década atrás.
“Vamos intensificar a qualificação dos trabalhadores nos cursos do Senai e nos canteiros de obras”, afirma o presidente do Sinduscon, Sergio Watanabe. Ao mesmo tempo, a entidade solicita a abertura de novos cursos técnicos. A situação fica complicada no caso dos engenheiros, cuja formação é mais demorada. “Dá para mitigar a situação ao trazer de volta engenheiros aposentados, aumentar a carga de trabalho dos que estão na ativa ou trazer outros da área administrativa para a técnica”, diz Crestana.
À carência de trabalhadores se soma a falta de equipamentos e materiais de construção, ainda que um bom planejamento das obras e o uso de tecnologia permitam driblar situações pontuais de escassez dos recursos. A PDG Realty, maior incorporadora do País, fechou a compra, no primeiro semestre, de 50% de participação na fabricante de painéis pré-moldados Jet Casa, do interior de São Paulo, para acelerar e dar mais eficiência ao processo de construção. “Temos verdadeiras linhas de produção distribuídas pelo País, onde diversas partes da casa são fabricadas em esteiras e transportadas até a obra”, explica o diretor-financeiro da companhia, Michel Wurman.
Outras estratégias adotadas pela companhia para fazer frente aos gargalos do mercado são a centralização dos processos de compras das empresas do grupo – Goldfarb, CHL, PDG São Paulo e Agre – e o recrutamento de engenheiros e estagiários diretamente nas faculdades.
Enquanto as empresas lutam para driblar os desafios mais imediatos, especialistas preveem para mais breve do que se pensava a necessidade de buscar opções ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Em outubro, os recursos da caderneta foram responsáveis por 5,47 bilhões de reais em financiamentos habitacionais, o equivalente a 38,1 mil imóveis. O volume mantém-se acima de 5 bilhões de reais há cinco meses consecutivos, enquanto a captação líquida da aplicação ficou na média de 3,2 bilhões de reais no período.
Segundo a Caixa Econômica Federal, diante das atuais tendências de demanda por crédito imobiliário e crescimento da poupança, “é possível estimar que, a partir de 2012, seja necessário um funding alternativo e complementar aos atuais créditos direcionados (poupança e FGTS)”. Em nota, o banco estatal informou esperar que a securitização e as captações de longo prazo tornem-se os instrumentos utilizados pelo setor para sustentar o crescimento.
O presidente do Secovi-SP lembra que, em 2002, recursos da poupança e do FGTS financiaram cerca de 4 bilhões de reais em moradias. Em 2010, o volume deverá fechar o ano entre 70 bilhões e 80 bilhões de reais. Um estudo apresentado no último Congresso Brasileiro de Construção cita necessidades de investimento de 3 trilhões de reais até 2022 para trazer o déficit habitacional do Brasil ao nível dos países desenvolvidos. “A demanda será de 250 bilhões de reais ao ano, quase o dobro do disponível hoje.”
O cenário parece desalentador, mas Crestana ressalva que só os fundos de pensão mantêm em caixa mais de 700 bilhões de reais, e que há outras fontes de recursos, com investidores internacionais, capazes de suprir as necessidades do setor. “Existem verdadeiras caixas d’água de dinheiro que só precisam ser conectadas ao nosso setor imobiliário. A securitização é um desses canos.”
O executivo refere-se a papéis como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que dão liquidez imediata a receitas futuras dos empreendimentos. Em outras palavras, as construtoras vendem os imóveis e negociam com investidores o direito a receber as parcelas dos compradores. Um instrumento similar são os covered bonds, títulos que permitem que os próprios bancos continuem responsáveis pelo financiamento, e emitam os papéis para antecipar a receita de longo prazo.
A utilização desses instrumentos ainda é relativamente pequena no Brasil, segundo Crestana – as operações realizadas somam entre 15 bilhões e 20 bilhões de reais. “Nossa cultura de mercado de capitais não é desenvolvida, mas temos bons marcos institucionais”, diz o presidente do Secovi.
Segundo Wurman, o mercado brasileiro de securitização imobiliária ainda não cresceu mais por falta de oferta de recebíveis por parte das incorporadoras. “Todas as sete operações feitas pela PDG até hoje foram bem-sucedidas, com demanda excedente”, afirma. A participação dessa fonte de financiamento, de acordo com o diretor, deverá passar dos atuais 3% a 5% para 15% a 25% da carteira total da empresa, nos próximos três anos.
Um dos problemas do mercado de securitização ainda é a associação, feita por muitos investidores, da modalidade às bolhas imobiliárias surgidas em países como os Estados Unidos e a Espanha. Por isso mesmo, a aceitação é maior no caso dos títulos lastreados por empresas. A TRX Realty foi criada há três anos e meio com o objetivo de tornar viáveis, por meio da emissão de títulos, construções voltadas para o mercado corporativo. Em uma operação recente, montada para erguer a sede de uma grande companhia, foram ofertados 25,5 milhões de reais em títulos, e a demanda atingiu 90 milhões de reais.
A empresa realiza os primeiros investimentos necessários à incorporação de um imóvel e, na sequência, oferece a investidores a possibilidade de participar do empreendimento. “Temos 200 milhões de reais em patrimônio imobiliário e um volume financeiro que nos permitirá gerar mais de 1 bilhão de reais”, diz o diretor da TRX, José Alves Neto. “O mercado de securitização está engatinhando, mas daqui a pouco vai se levantar e sair correndo.”(AndreSiqueita/CartaCapital)
27 de dezembro de 2010
FGTS: R$ 22,2 bilhões foram destinados para habitação até dezembro
O mercado imobiliário brasileiro passou por uma verdadeira revolução nos últimos anos. Juros em queda, renda em elevação, abundância de recursos, aperfeiçoamentos no marco legal e, mais recentemente, o programa federal Minha Casa Minha Vida estão entre os fatores responsáveis por um crescimento médio na casa dos dois dígitos. Em apenas dois anos, o crédito habitacional deve duplicar sua participação no PIB – de cerca de 2% em 2008 para quase 4% no fim de 2010.
Em que pese o ritmo, ainda acelerado, de concessão de empréstimos, um estudo do Sindicato da Construção de São Paulo (Sinduscon-SP) em parceria com a Fundação Getulio Vargas (FGV) prevê uma redução na velocidade de expansão do volume financeiro movimentado pelo setor, de 11% neste ano para 6% em 2011.
O patamar ainda é elevado – o governo prevê alta de 5,5% do PIB no próximo ano. Mas é preciso lembrar que o Brasil tem um enorme déficit habitacional a ser corrigido (da ordem de 7 milhões de moradias, segundo estimativas de mercado) e ainda há espaço para ampliar o peso do financiamento imobiliário na economia. Em países emergentes, como o Chile e o México, a relação entre essa modalidade de crédito e o PIB passa de 15%, enquanto mercados desenvolvidos têm índices superiores a 50%.
O setor começa a contabilizar os obstáculos trazidos à tona pelo grande impulso recente, e que terão, necessariamente, de ser superados caso a construção civil queira manter, de forma sustentável, as taxas de crescimento. Faltam trabalhadores, equipamentos, terrenos em áreas urbanas e, em pouco tempo, estima-se que a principal fonte de recursos para o mercado imobiliário, a poupança, não será mais suficiente para atender à forte demanda.
“Há dez anos, quando havia necessidade de mais trabalhadores em São Paulo, caminhões iam buscá-los em Minas Gerais. E vice-versa. Hoje, com o Brasil inteiro em obras, não há mais esse remanejamento”, exemplifica o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), João Crestana. A construção civil emprega, hoje, cerca de 2,5 milhões de trabalhadores – mais que o dobro do contingente de uma década atrás.
“Vamos intensificar a qualificação dos trabalhadores nos cursos do Senai e nos canteiros de obras”, afirma o presidente do Sinduscon, Sergio Watanabe. Ao mesmo tempo, a entidade solicita a abertura de novos cursos técnicos. A situação fica complicada no caso dos engenheiros, cuja formação é mais demorada. “Dá para mitigar a situação ao trazer de volta engenheiros aposentados, aumentar a carga de trabalho dos que estão na ativa ou trazer outros da área administrativa para a técnica”, diz Crestana.
À carência de trabalhadores se soma a falta de equipamentos e materiais de construção, ainda que um bom planejamento das obras e o uso de tecnologia permitam driblar situações pontuais de escassez dos recursos. A PDG Realty, maior incorporadora do País, fechou a compra, no primeiro semestre, de 50% de participação na fabricante de painéis pré-moldados Jet Casa, do interior de São Paulo, para acelerar e dar mais eficiência ao processo de construção. “Temos verdadeiras linhas de produção distribuídas pelo País, onde diversas partes da casa são fabricadas em esteiras e transportadas até a obra”, explica o diretor-financeiro da companhia, Michel Wurman.
Outras estratégias adotadas pela companhia para fazer frente aos gargalos do mercado são a centralização dos processos de compras das empresas do grupo – Goldfarb, CHL, PDG São Paulo e Agre – e o recrutamento de engenheiros e estagiários diretamente nas faculdades.
Enquanto as empresas lutam para driblar os desafios mais imediatos, especialistas preveem para mais breve do que se pensava a necessidade de buscar opções ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Em outubro, os recursos da caderneta foram responsáveis por 5,47 bilhões de reais em financiamentos habitacionais, o equivalente a 38,1 mil imóveis. O volume mantém-se acima de 5 bilhões de reais há cinco meses consecutivos, enquanto a captação líquida da aplicação ficou na média de 3,2 bilhões de reais no período.
Segundo a Caixa Econômica Federal, diante das atuais tendências de demanda por crédito imobiliário e crescimento da poupança, “é possível estimar que, a partir de 2012, seja necessário um funding alternativo e complementar aos atuais créditos direcionados (poupança e FGTS)”. Em nota, o banco estatal informou esperar que a securitização e as captações de longo prazo tornem-se os instrumentos utilizados pelo setor para sustentar o crescimento.
O presidente do Secovi-SP lembra que, em 2002, recursos da poupança e do FGTS financiaram cerca de 4 bilhões de reais em moradias. Em 2010, o volume deverá fechar o ano entre 70 bilhões e 80 bilhões de reais. Um estudo apresentado no último Congresso Brasileiro de Construção cita necessidades de investimento de 3 trilhões de reais até 2022 para trazer o déficit habitacional do Brasil ao nível dos países desenvolvidos. “A demanda será de 250 bilhões de reais ao ano, quase o dobro do disponível hoje.”
O cenário parece desalentador, mas Crestana ressalva que só os fundos de pensão mantêm em caixa mais de 700 bilhões de reais, e que há outras fontes de recursos, com investidores internacionais, capazes de suprir as necessidades do setor. “Existem verdadeiras caixas d’água de dinheiro que só precisam ser conectadas ao nosso setor imobiliário. A securitização é um desses canos.”
O executivo refere-se a papéis como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que dão liquidez imediata a receitas futuras dos empreendimentos. Em outras palavras, as construtoras vendem os imóveis e negociam com investidores o direito a receber as parcelas dos compradores. Um instrumento similar são os covered bonds, títulos que permitem que os próprios bancos continuem responsáveis pelo financiamento, e emitam os papéis para antecipar a receita de longo prazo.
A utilização desses instrumentos ainda é relativamente pequena no Brasil, segundo Crestana – as operações realizadas somam entre 15 bilhões e 20 bilhões de reais. “Nossa cultura de mercado de capitais não é desenvolvida, mas temos bons marcos institucionais”, diz o presidente do Secovi.
Segundo Wurman, o mercado brasileiro de securitização imobiliária ainda não cresceu mais por falta de oferta de recebíveis por parte das incorporadoras. “Todas as sete operações feitas pela PDG até hoje foram bem-sucedidas, com demanda excedente”, afirma. A participação dessa fonte de financiamento, de acordo com o diretor, deverá passar dos atuais 3% a 5% para 15% a 25% da carteira total da empresa, nos próximos três anos.
Um dos problemas do mercado de securitização ainda é a associação, feita por muitos investidores, da modalidade às bolhas imobiliárias surgidas em países como os Estados Unidos e a Espanha. Por isso mesmo, a aceitação é maior no caso dos títulos lastreados por empresas. A TRX Realty foi criada há três anos e meio com o objetivo de tornar viáveis, por meio da emissão de títulos, construções voltadas para o mercado corporativo. Em uma operação recente, montada para erguer a sede de uma grande companhia, foram ofertados 25,5 milhões de reais em títulos, e a demanda atingiu 90 milhões de reais.
A empresa realiza os primeiros investimentos necessários à incorporação de um imóvel e, na sequência, oferece a investidores a possibilidade de participar do empreendimento. “Temos 200 milhões de reais em patrimônio imobiliário e um volume financeiro que nos permitirá gerar mais de 1 bilhão de reais”, diz o diretor da TRX, José Alves Neto. “O mercado de securitização está engatinhando, mas daqui a pouco vai se levantar e sair correndo.”(AndreSiqueita/CartaCapital)
Em que pese o ritmo, ainda acelerado, de concessão de empréstimos, um estudo do Sindicato da Construção de São Paulo (Sinduscon-SP) em parceria com a Fundação Getulio Vargas (FGV) prevê uma redução na velocidade de expansão do volume financeiro movimentado pelo setor, de 11% neste ano para 6% em 2011.
O patamar ainda é elevado – o governo prevê alta de 5,5% do PIB no próximo ano. Mas é preciso lembrar que o Brasil tem um enorme déficit habitacional a ser corrigido (da ordem de 7 milhões de moradias, segundo estimativas de mercado) e ainda há espaço para ampliar o peso do financiamento imobiliário na economia. Em países emergentes, como o Chile e o México, a relação entre essa modalidade de crédito e o PIB passa de 15%, enquanto mercados desenvolvidos têm índices superiores a 50%.
O setor começa a contabilizar os obstáculos trazidos à tona pelo grande impulso recente, e que terão, necessariamente, de ser superados caso a construção civil queira manter, de forma sustentável, as taxas de crescimento. Faltam trabalhadores, equipamentos, terrenos em áreas urbanas e, em pouco tempo, estima-se que a principal fonte de recursos para o mercado imobiliário, a poupança, não será mais suficiente para atender à forte demanda.
“Há dez anos, quando havia necessidade de mais trabalhadores em São Paulo, caminhões iam buscá-los em Minas Gerais. E vice-versa. Hoje, com o Brasil inteiro em obras, não há mais esse remanejamento”, exemplifica o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), João Crestana. A construção civil emprega, hoje, cerca de 2,5 milhões de trabalhadores – mais que o dobro do contingente de uma década atrás.
“Vamos intensificar a qualificação dos trabalhadores nos cursos do Senai e nos canteiros de obras”, afirma o presidente do Sinduscon, Sergio Watanabe. Ao mesmo tempo, a entidade solicita a abertura de novos cursos técnicos. A situação fica complicada no caso dos engenheiros, cuja formação é mais demorada. “Dá para mitigar a situação ao trazer de volta engenheiros aposentados, aumentar a carga de trabalho dos que estão na ativa ou trazer outros da área administrativa para a técnica”, diz Crestana.
À carência de trabalhadores se soma a falta de equipamentos e materiais de construção, ainda que um bom planejamento das obras e o uso de tecnologia permitam driblar situações pontuais de escassez dos recursos. A PDG Realty, maior incorporadora do País, fechou a compra, no primeiro semestre, de 50% de participação na fabricante de painéis pré-moldados Jet Casa, do interior de São Paulo, para acelerar e dar mais eficiência ao processo de construção. “Temos verdadeiras linhas de produção distribuídas pelo País, onde diversas partes da casa são fabricadas em esteiras e transportadas até a obra”, explica o diretor-financeiro da companhia, Michel Wurman.
Outras estratégias adotadas pela companhia para fazer frente aos gargalos do mercado são a centralização dos processos de compras das empresas do grupo – Goldfarb, CHL, PDG São Paulo e Agre – e o recrutamento de engenheiros e estagiários diretamente nas faculdades.
Enquanto as empresas lutam para driblar os desafios mais imediatos, especialistas preveem para mais breve do que se pensava a necessidade de buscar opções ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Em outubro, os recursos da caderneta foram responsáveis por 5,47 bilhões de reais em financiamentos habitacionais, o equivalente a 38,1 mil imóveis. O volume mantém-se acima de 5 bilhões de reais há cinco meses consecutivos, enquanto a captação líquida da aplicação ficou na média de 3,2 bilhões de reais no período.
Segundo a Caixa Econômica Federal, diante das atuais tendências de demanda por crédito imobiliário e crescimento da poupança, “é possível estimar que, a partir de 2012, seja necessário um funding alternativo e complementar aos atuais créditos direcionados (poupança e FGTS)”. Em nota, o banco estatal informou esperar que a securitização e as captações de longo prazo tornem-se os instrumentos utilizados pelo setor para sustentar o crescimento.
O presidente do Secovi-SP lembra que, em 2002, recursos da poupança e do FGTS financiaram cerca de 4 bilhões de reais em moradias. Em 2010, o volume deverá fechar o ano entre 70 bilhões e 80 bilhões de reais. Um estudo apresentado no último Congresso Brasileiro de Construção cita necessidades de investimento de 3 trilhões de reais até 2022 para trazer o déficit habitacional do Brasil ao nível dos países desenvolvidos. “A demanda será de 250 bilhões de reais ao ano, quase o dobro do disponível hoje.”
O cenário parece desalentador, mas Crestana ressalva que só os fundos de pensão mantêm em caixa mais de 700 bilhões de reais, e que há outras fontes de recursos, com investidores internacionais, capazes de suprir as necessidades do setor. “Existem verdadeiras caixas d’água de dinheiro que só precisam ser conectadas ao nosso setor imobiliário. A securitização é um desses canos.”
O executivo refere-se a papéis como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que dão liquidez imediata a receitas futuras dos empreendimentos. Em outras palavras, as construtoras vendem os imóveis e negociam com investidores o direito a receber as parcelas dos compradores. Um instrumento similar são os covered bonds, títulos que permitem que os próprios bancos continuem responsáveis pelo financiamento, e emitam os papéis para antecipar a receita de longo prazo.
A utilização desses instrumentos ainda é relativamente pequena no Brasil, segundo Crestana – as operações realizadas somam entre 15 bilhões e 20 bilhões de reais. “Nossa cultura de mercado de capitais não é desenvolvida, mas temos bons marcos institucionais”, diz o presidente do Secovi.
Segundo Wurman, o mercado brasileiro de securitização imobiliária ainda não cresceu mais por falta de oferta de recebíveis por parte das incorporadoras. “Todas as sete operações feitas pela PDG até hoje foram bem-sucedidas, com demanda excedente”, afirma. A participação dessa fonte de financiamento, de acordo com o diretor, deverá passar dos atuais 3% a 5% para 15% a 25% da carteira total da empresa, nos próximos três anos.
Um dos problemas do mercado de securitização ainda é a associação, feita por muitos investidores, da modalidade às bolhas imobiliárias surgidas em países como os Estados Unidos e a Espanha. Por isso mesmo, a aceitação é maior no caso dos títulos lastreados por empresas. A TRX Realty foi criada há três anos e meio com o objetivo de tornar viáveis, por meio da emissão de títulos, construções voltadas para o mercado corporativo. Em uma operação recente, montada para erguer a sede de uma grande companhia, foram ofertados 25,5 milhões de reais em títulos, e a demanda atingiu 90 milhões de reais.
A empresa realiza os primeiros investimentos necessários à incorporação de um imóvel e, na sequência, oferece a investidores a possibilidade de participar do empreendimento. “Temos 200 milhões de reais em patrimônio imobiliário e um volume financeiro que nos permitirá gerar mais de 1 bilhão de reais”, diz o diretor da TRX, José Alves Neto. “O mercado de securitização está engatinhando, mas daqui a pouco vai se levantar e sair correndo.”(AndreSiqueita/CartaCapital)
22 de dezembro de 2010
Bancos têm 37 meses para enquadrar crédito habitacional securitizado
Os bancos terão 37 meses para enquadrar cessões de créditos imobiliários nas exigências de direcionamento do Banco Central (BC) para recursos captados com caderneta de poupança. Anunciada no pacote de estímulo ao financiamento de longo prazo, a medida aumenta os incentivos ao mercado de securitização de créditos.
Ao divulgar regulamentação feita hoje pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), o chefe do Departamento de Normas do Banco central (BC), Sérgio Odilon, lembrou que 65% de toda a captação com poupança deve ser destinada ao crédito habitacional, a juros tabelados pelo Sistema de Financiamento Habitacional (SFH).
Bancos que captam poupança podem transformar créditos habitacionais já concedidos em títulos (certificados e recebíveis imobiliários - CRI), depois venderem esses CRIs a empresas securitizadoras. Mas, no momento dessa cessão, eles reduzem o enquadramento nos 65% exigidos para o crédito habitacional.
A nova regra, demandada por bancos e securitizadoras, vai destravar essas carteiras, por permitir que o banco cedente considere, no primeiro mês, que não houve baixa no enquadramento. Depois, vai tirar 1/36 avos do valor cedido, ao longo de três anos.
O CMN promoveu ainda outros ajustes nas regras sobre esse tipo de enquadramento. Segundo Odilon, um deles permite que cotas de fundos imobiliários e de fundos de direitos creditórios, cujas carteiras tenham até 20% de títulos públicos federais, possam ser contados para efeito do enquadramento na exigência de 65%.
Até agora, segundo ele, somente fundos exclusivos de financiamento imobiliário podiam ser considerados para essa regra.
Por outro lado, o CMN acabou com a possibilidade de computar cartas de crédito e promessas de financiamento habitacional no mesmo enquadramento.
"Agora, o banco só poderá abater da exigibilidade quando, efetivamente, conceder o financiamento, e não mais a operação potencial", explicou Odilon. Ele disse que permissão foi adotada há cerca de cinco anos, quando o governo queria estimular o aumento do financiamento imobiliário, mercado que hoje observa grande expansão.
O CMN proibiu ainda que CRI com lastro em aluguel de imóvel seja computado para efeito de enquadramento na exigibilidade. "A demanda está aquecida, e não precisamos mais estimular esse mercado", concluiu Odilon.
Ao divulgar regulamentação feita hoje pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), o chefe do Departamento de Normas do Banco central (BC), Sérgio Odilon, lembrou que 65% de toda a captação com poupança deve ser destinada ao crédito habitacional, a juros tabelados pelo Sistema de Financiamento Habitacional (SFH).
Bancos que captam poupança podem transformar créditos habitacionais já concedidos em títulos (certificados e recebíveis imobiliários - CRI), depois venderem esses CRIs a empresas securitizadoras. Mas, no momento dessa cessão, eles reduzem o enquadramento nos 65% exigidos para o crédito habitacional.
A nova regra, demandada por bancos e securitizadoras, vai destravar essas carteiras, por permitir que o banco cedente considere, no primeiro mês, que não houve baixa no enquadramento. Depois, vai tirar 1/36 avos do valor cedido, ao longo de três anos.
O CMN promoveu ainda outros ajustes nas regras sobre esse tipo de enquadramento. Segundo Odilon, um deles permite que cotas de fundos imobiliários e de fundos de direitos creditórios, cujas carteiras tenham até 20% de títulos públicos federais, possam ser contados para efeito do enquadramento na exigência de 65%.
Até agora, segundo ele, somente fundos exclusivos de financiamento imobiliário podiam ser considerados para essa regra.
Por outro lado, o CMN acabou com a possibilidade de computar cartas de crédito e promessas de financiamento habitacional no mesmo enquadramento.
"Agora, o banco só poderá abater da exigibilidade quando, efetivamente, conceder o financiamento, e não mais a operação potencial", explicou Odilon. Ele disse que permissão foi adotada há cerca de cinco anos, quando o governo queria estimular o aumento do financiamento imobiliário, mercado que hoje observa grande expansão.
O CMN proibiu ainda que CRI com lastro em aluguel de imóvel seja computado para efeito de enquadramento na exigibilidade. "A demanda está aquecida, e não precisamos mais estimular esse mercado", concluiu Odilon.
21 de dezembro de 2010
Caixa lança o cartão aluguel
Produto tem objetivo de substituir fiador ou garantia adicional.
Cartão será oferecido nas bandeiras MasterCard e Visa.
A Caixa Econômica Federal lança nesta segunda-feira (20), em São Paulo, o Cartão Aluguel Caixa. O produto tem como objetivo proporcionar o pagamento de aluguel sem a necessidade de fiador ou garantia adicional.
O Cartão Aluguel Caixa será oferecido nas bandeiras MasterCard e Visa, na variante internacional, para pessoas físicas, locatários de imóveis residenciais. O cliente terá dois limites: o limite-aluguel, que será utilizado exclusivamente para pagamento do aluguel nas imobiliárias, e o limite rotativo, para pagamento de compras em estabelecimentos comerciais, como um cartão de crédito convencional.
O processo de locação por meio do Cartão Aluguel será realizado em uma das imobiliárias credenciadas pela Caixa, após a assinatura do contrato de aluguel pelo inquilino. O banco garante à imobiliária o recebimento de aluguéis não pagos, de até 12 parcelas.
O cartão será comercializado exclusivamente nas imobiliárias credenciadas, além da rede de agências do banco em todo o país. Nesta semana, a instituição inicia o cadastramento de imobiliárias especializadas na administração de imóveis para receber o cartão. A comercialização do produto em âmbito nacional ocorrerá após a fase de piloto, prevista para o próximo mês de fevereiro. Em 60 dias, o banco deve credenciar 300 imobiliárias.
A expectativa é distribuir 100 mil cartões no primeiro ano de funcionamento pleno do produto. O vice-presidente de Pessoa Física da Caixa, Fábio Lenza, diz que, em cinco anos, a instituição pode atingir a marca de 1 milhão de cartões.
“A Caixa garantirá o pagamento das parcelas de aluguel, oferecendo ao inquilino a possibilidade de desburocratização no processo de locação ao eliminar a necessidade de outras garantias e o incômodo de solicitar fiadores entre amigos e familiares”, disse Lenza.
"A análise de risco será feita na venda do cartão e o risco será assumido pela Caixa. Assim, o locador poderá ficar mais tranquilo". A instituição financeira fará a cobrança mensalmente do aluguel.
O custo do cartão será de R$ 8 por mês. Caso o usuário ative a linha do aluguel, terá de pagar também uma taxa de manutenção de 6,67% ao mês. “Para garantir 12 meses de pagamento, o cliente pagará no total 0,8 do valor de um aluguel. Em média, no seguro fiança, ele paga de 1,3 a 1,5 do valor de um aluguel”, explicou.g1
Cartão será oferecido nas bandeiras MasterCard e Visa.
A Caixa Econômica Federal lança nesta segunda-feira (20), em São Paulo, o Cartão Aluguel Caixa. O produto tem como objetivo proporcionar o pagamento de aluguel sem a necessidade de fiador ou garantia adicional.
O Cartão Aluguel Caixa será oferecido nas bandeiras MasterCard e Visa, na variante internacional, para pessoas físicas, locatários de imóveis residenciais. O cliente terá dois limites: o limite-aluguel, que será utilizado exclusivamente para pagamento do aluguel nas imobiliárias, e o limite rotativo, para pagamento de compras em estabelecimentos comerciais, como um cartão de crédito convencional.
O processo de locação por meio do Cartão Aluguel será realizado em uma das imobiliárias credenciadas pela Caixa, após a assinatura do contrato de aluguel pelo inquilino. O banco garante à imobiliária o recebimento de aluguéis não pagos, de até 12 parcelas.
O cartão será comercializado exclusivamente nas imobiliárias credenciadas, além da rede de agências do banco em todo o país. Nesta semana, a instituição inicia o cadastramento de imobiliárias especializadas na administração de imóveis para receber o cartão. A comercialização do produto em âmbito nacional ocorrerá após a fase de piloto, prevista para o próximo mês de fevereiro. Em 60 dias, o banco deve credenciar 300 imobiliárias.
A expectativa é distribuir 100 mil cartões no primeiro ano de funcionamento pleno do produto. O vice-presidente de Pessoa Física da Caixa, Fábio Lenza, diz que, em cinco anos, a instituição pode atingir a marca de 1 milhão de cartões.
“A Caixa garantirá o pagamento das parcelas de aluguel, oferecendo ao inquilino a possibilidade de desburocratização no processo de locação ao eliminar a necessidade de outras garantias e o incômodo de solicitar fiadores entre amigos e familiares”, disse Lenza.
"A análise de risco será feita na venda do cartão e o risco será assumido pela Caixa. Assim, o locador poderá ficar mais tranquilo". A instituição financeira fará a cobrança mensalmente do aluguel.
O custo do cartão será de R$ 8 por mês. Caso o usuário ative a linha do aluguel, terá de pagar também uma taxa de manutenção de 6,67% ao mês. “Para garantir 12 meses de pagamento, o cliente pagará no total 0,8 do valor de um aluguel. Em média, no seguro fiança, ele paga de 1,3 a 1,5 do valor de um aluguel”, explicou.g1
20 de dezembro de 2010
Crédito imobiliário ganhará fôlego com pacote anunciado por governo.
O pacote de incentivo ao financiamento de longo prazo, lançado na quarta-feira (15) pelo Ministério da Fazenda, não deixou de lado o crédito imobiliário, que pode ganhar novo fôlego diante da preocupação de escassez de recursos de suas principais fontes de financiamento: o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e a poupança.
De acordo com o presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), João Crestana, o financiamento imobiliário hoje tem transcorrido bem usando a poupança e o FGTS. O problema é que estas fontes são finitas e a previsão é de que elas se tornem problemáticas por volta de 2013 e 2014. “Depois, será necessário um outro tipo de financiamento”, ressaltou.
O que a Fazenda fez, explicou, foi facilitar para que a securitização - ferramenta financeira usada para converter uma carteira de ativos em títulos mobiliários passíveis de negociação - seja uma dessas fontes de financiamento.
O que muda
Conforme explicou Crestana, hoje, 65% dos recursos da poupança devem ser destinados pelos bancos para o crédito imobiliário. No entanto, se eles vendem toda a carteira de crédito imobiliário para uma securitizadora, automaticamente passam a não cumprir essa exigibilidade e correm o risco de terem o percentual de 65% da poupança recolhido compulsoriamente pelo Banco Central, a um rendimento muito baixo.
Com a modificação feita pela Fazenda, depois de vendida a carteira de crédito para a securitizadora, o BC vai considerar como se o banco continuasse tendo os 65% da poupança aplicados, mas a instituição tem 36 meses para aplicar o percentual correto da poupança no crédito imobiliário.
No fim do primeiro mês, ele terá de aplicar 1/36 do valor que deveria estar no crédito imobiliário e assim sucessivamente até, depois de 36 meses, estar regular junto à esta exigência.
Esse mecanismo ajuda o crédito imobiliário trazendo dinheiro novo para ele. Isso porque o dinheiro que está sendo pago pela securitizadora para a compra da carteira, que pode vir de fundos de pensão e estrangeiros, por exemplo, está sendo aplicado na modalidade do financiamento habitacional aos poucos, 1/36 a cada mês.
“Isso não ajuda tanto hoje, mas em um prazo médio”, afirmou Crestana, tendo em vista o prazo de 36 meses para que todo o dinheiro pago pela carteira de crédito esteja alocado no financiamento habitacional.
Outras fontes
Além da securitização, existem outras fontes para impulsionar o mercado de crédito imobiliário no Brasil, mas que não são tão disseminadas, como as debêntures, as letras imobiliárias e também os covered bonds.
Nestes últimos, conforme explicou Crestana, no lugar do banco vender sua carteira de crédito para uma securitizadora, ele vende para si mesmo. “Ele emite um título coberto pela garantia dos créditos imobiliários que ele tem. No Brasil, isso não é costume, mas os bancos estão tentando regulamentar e existe uma expectativa de que se permita isso”, afirmou.(infomoney)
De acordo com o presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), João Crestana, o financiamento imobiliário hoje tem transcorrido bem usando a poupança e o FGTS. O problema é que estas fontes são finitas e a previsão é de que elas se tornem problemáticas por volta de 2013 e 2014. “Depois, será necessário um outro tipo de financiamento”, ressaltou.
O que a Fazenda fez, explicou, foi facilitar para que a securitização - ferramenta financeira usada para converter uma carteira de ativos em títulos mobiliários passíveis de negociação - seja uma dessas fontes de financiamento.
O que muda
Conforme explicou Crestana, hoje, 65% dos recursos da poupança devem ser destinados pelos bancos para o crédito imobiliário. No entanto, se eles vendem toda a carteira de crédito imobiliário para uma securitizadora, automaticamente passam a não cumprir essa exigibilidade e correm o risco de terem o percentual de 65% da poupança recolhido compulsoriamente pelo Banco Central, a um rendimento muito baixo.
Com a modificação feita pela Fazenda, depois de vendida a carteira de crédito para a securitizadora, o BC vai considerar como se o banco continuasse tendo os 65% da poupança aplicados, mas a instituição tem 36 meses para aplicar o percentual correto da poupança no crédito imobiliário.
No fim do primeiro mês, ele terá de aplicar 1/36 do valor que deveria estar no crédito imobiliário e assim sucessivamente até, depois de 36 meses, estar regular junto à esta exigência.
Esse mecanismo ajuda o crédito imobiliário trazendo dinheiro novo para ele. Isso porque o dinheiro que está sendo pago pela securitizadora para a compra da carteira, que pode vir de fundos de pensão e estrangeiros, por exemplo, está sendo aplicado na modalidade do financiamento habitacional aos poucos, 1/36 a cada mês.
“Isso não ajuda tanto hoje, mas em um prazo médio”, afirmou Crestana, tendo em vista o prazo de 36 meses para que todo o dinheiro pago pela carteira de crédito esteja alocado no financiamento habitacional.
Outras fontes
Além da securitização, existem outras fontes para impulsionar o mercado de crédito imobiliário no Brasil, mas que não são tão disseminadas, como as debêntures, as letras imobiliárias e também os covered bonds.
Nestes últimos, conforme explicou Crestana, no lugar do banco vender sua carteira de crédito para uma securitizadora, ele vende para si mesmo. “Ele emite um título coberto pela garantia dos créditos imobiliários que ele tem. No Brasil, isso não é costume, mas os bancos estão tentando regulamentar e existe uma expectativa de que se permita isso”, afirmou.(infomoney)
17 de dezembro de 2010
Casa propria do sonho para o real
Em 2002, o Brasil construiu 100 mil unidades de moradia. Oito anos depois, esse número quintuplicou e 500 mil novas casas (entre moradias populares, de classe média e de luxo) foram construídas no país. Também em 2002, o crédito imobiliário somou R$ 4,8 bilhões de novas contratações, valor que vai alcançar R$ 68 bilhões este ano - 13 vezes maior que aquele.
A explosão imobiliária resultou da combinação de novas regras para o mercado habitacional e mais crédito. O crédito veio tanto para a pessoa física como para as empresas, via retomada do mercado de capitais. Duas medidas institucionais deram lastro às mudanças do setor. Primeiro, a alienação fiduciária, herança do governo anterior, permitiu que o banco tenha o imóvel como garantia do financiamento. Depois, a lei 10.931, de 2004, instituiu o patrimônio de afetação - mecanismo de segurança que isola os ativos de um empreendimento do resto da empresa e tira a sombra do caso Encol. É uma blindagem que garante continuidade do empreendimento se a companhia falir.
Para o diretor de economia do Sinduscon-SP, Eduardo Zaidan, no primeiro mandato de Lula o governo federal criou condições para que os investimentos em habitação pudessem ser feitos. "E o crescimento econômico trouxe uma forte demanda para o setor", diz.
Na opinião de Rubens Menin, presidente da construtora MRV, no primeiro mandato de Lula pouca coisa foi feita pelo setor - o grande trunfo, na sua opinião, veio no segundo mandato, com o Minha Casa, Minha Vida. "Mas houve uma mudança muito importante e fundamental para o segmento, a mudança no perfil da Caixa Econômica Federal", diz Menin, cuja companhia faturou R$ 2,1 bilhões nos nove primeiros meses do ano. Segundo ele, a CEF tornou-se mais proativa e aumentou a sinergia com o setor. A companhia é a maior agente do Minha Casa, Minha Vida em atuação no país.
Foi no segundo mandato que o amadurecimento do mercado de capitais permitiu que o Brasil tivesse o maior número de empresas do setor imobiliário de capital aberto em todo o mundo. Vinte e uma companhias foram para a bolsa entre 2006 e 2007 e, depois de uma primeira fase de consolidação, restaram 17. No ano passado, por conta de uma boa fase do mercado, sete companhias voltaram a acessar o mercado para uma nova rodada de captações. "A política econômica do governo foi fundamental", afirma Menin. "O mercado imobiliário não teria atingido essa maturidade não fosse a capitalização das empresas na bolsa."
Se, de um lado, o mercado de capitais permitiu uma polpuda injeção de recursos para financiar o crescimento das empresas, de outro o crédito imobiliário foi a alavanca para os compradores. O avanço do crédito teve impacto sobre o déficit habitacional do país, que caiu de 14,5% em 2004 para 9,4% em 2008, último cálculo disponível da Fundação João Pinheiro, que é o utilizado pelo Ministério das Cidades.
Uma política nacional, de fato só veio com o lançamento do programa Minha Casa, Minha Vida, em abril de 2009. Um dos principais méritos foi a interlocução com empresários e entidades setoriais, que chegaram ao modelo considerado mais eficaz, baseado no subsídio ao comprador, que pode chegar a R$ 23 mil.
As dificuldades, porém, não tardaram a aparecer. O crescimento vertiginoso dos investimentos esbarrou na falta de planejamento dos governos para abrigar imóveis de baixa renda em seus territórios, o que refletiu em preços altos de terrenos nos centros urbanos e na falta de infraestrutura urbana, como saneamento.(VAlor)
A explosão imobiliária resultou da combinação de novas regras para o mercado habitacional e mais crédito. O crédito veio tanto para a pessoa física como para as empresas, via retomada do mercado de capitais. Duas medidas institucionais deram lastro às mudanças do setor. Primeiro, a alienação fiduciária, herança do governo anterior, permitiu que o banco tenha o imóvel como garantia do financiamento. Depois, a lei 10.931, de 2004, instituiu o patrimônio de afetação - mecanismo de segurança que isola os ativos de um empreendimento do resto da empresa e tira a sombra do caso Encol. É uma blindagem que garante continuidade do empreendimento se a companhia falir.
Para o diretor de economia do Sinduscon-SP, Eduardo Zaidan, no primeiro mandato de Lula o governo federal criou condições para que os investimentos em habitação pudessem ser feitos. "E o crescimento econômico trouxe uma forte demanda para o setor", diz.
Na opinião de Rubens Menin, presidente da construtora MRV, no primeiro mandato de Lula pouca coisa foi feita pelo setor - o grande trunfo, na sua opinião, veio no segundo mandato, com o Minha Casa, Minha Vida. "Mas houve uma mudança muito importante e fundamental para o segmento, a mudança no perfil da Caixa Econômica Federal", diz Menin, cuja companhia faturou R$ 2,1 bilhões nos nove primeiros meses do ano. Segundo ele, a CEF tornou-se mais proativa e aumentou a sinergia com o setor. A companhia é a maior agente do Minha Casa, Minha Vida em atuação no país.
Foi no segundo mandato que o amadurecimento do mercado de capitais permitiu que o Brasil tivesse o maior número de empresas do setor imobiliário de capital aberto em todo o mundo. Vinte e uma companhias foram para a bolsa entre 2006 e 2007 e, depois de uma primeira fase de consolidação, restaram 17. No ano passado, por conta de uma boa fase do mercado, sete companhias voltaram a acessar o mercado para uma nova rodada de captações. "A política econômica do governo foi fundamental", afirma Menin. "O mercado imobiliário não teria atingido essa maturidade não fosse a capitalização das empresas na bolsa."
Se, de um lado, o mercado de capitais permitiu uma polpuda injeção de recursos para financiar o crescimento das empresas, de outro o crédito imobiliário foi a alavanca para os compradores. O avanço do crédito teve impacto sobre o déficit habitacional do país, que caiu de 14,5% em 2004 para 9,4% em 2008, último cálculo disponível da Fundação João Pinheiro, que é o utilizado pelo Ministério das Cidades.
Uma política nacional, de fato só veio com o lançamento do programa Minha Casa, Minha Vida, em abril de 2009. Um dos principais méritos foi a interlocução com empresários e entidades setoriais, que chegaram ao modelo considerado mais eficaz, baseado no subsídio ao comprador, que pode chegar a R$ 23 mil.
As dificuldades, porém, não tardaram a aparecer. O crescimento vertiginoso dos investimentos esbarrou na falta de planejamento dos governos para abrigar imóveis de baixa renda em seus territórios, o que refletiu em preços altos de terrenos nos centros urbanos e na falta de infraestrutura urbana, como saneamento.(VAlor)
16 de dezembro de 2010
Caixa deve fechar ano com R$ 70 bilhões contratados em crédito imobiliário
A CEF (Caixa Econômica Federal) deve fechar este ano com R$ 70 bilhões emprestados no crédito imobiliário, anunciou nesta quarta-feira (15) a presidente da instituição, Maria Fernando Coelho.
Se a expectativa for concretizada, o crédito imobiliário do banco apresentará um crescimento de 42,8% frente ao ano passado, quando R$ 49 bilhões foram contratados.
Desta forma, o saldo total de crédito da CEF será de R$ 181 bilhões, disse Maria Fernando, segundo a Agência Brasil, durante a cerimônia de balanço dos oito anos do governo Luiz Inácio Lula da Silva.
Na ocasião, Maria Fernanda disse ainda que até meados de 2012 não será preciso haver aumento de capital do banco.
Consolidado
Nos nove primeiros meses deste ano, a CEF bateu recorde em crédito imobiliário ao emprestar R$ 54 bilhões, alta de 10,2% em relação ao que foi contratado em todo o ano passado.
Em setembro, o saldo da carteira de crédito era de R$ 97,9 bilhões, crescimento de 55,8% em 12 meses.
No terceiro trimestre, foram R$ 20,7 bilhões para crédito habitacional, valor 54,1% maior que o mesmo período de 2009.(Infomoney)
Se a expectativa for concretizada, o crédito imobiliário do banco apresentará um crescimento de 42,8% frente ao ano passado, quando R$ 49 bilhões foram contratados.
Desta forma, o saldo total de crédito da CEF será de R$ 181 bilhões, disse Maria Fernando, segundo a Agência Brasil, durante a cerimônia de balanço dos oito anos do governo Luiz Inácio Lula da Silva.
Na ocasião, Maria Fernanda disse ainda que até meados de 2012 não será preciso haver aumento de capital do banco.
Consolidado
Nos nove primeiros meses deste ano, a CEF bateu recorde em crédito imobiliário ao emprestar R$ 54 bilhões, alta de 10,2% em relação ao que foi contratado em todo o ano passado.
Em setembro, o saldo da carteira de crédito era de R$ 97,9 bilhões, crescimento de 55,8% em 12 meses.
No terceiro trimestre, foram R$ 20,7 bilhões para crédito habitacional, valor 54,1% maior que o mesmo período de 2009.(Infomoney)
15 de dezembro de 2010
Prorrogação de IPI reduzido em material de construção beneficia baixa renda
A população com renda até cinco salários mínimos será a principal beneficiada pela prorrogação do IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados) reduzido para os materiais de construção até dezembro de 2011.
“O decreto é válido para a cesta básica de material de construção, ou seja, aqueles produtos imprescindíveis na construção de uma casa popular”, disse o presidente da Anamaco (Associação Nacional dos Comerciantes de Material de Construção), Cláudio Elias Conz.
De acordo com a associação, os materiais beneficiados ficam em média 8,5% mais baratos aos consumidores. “Quem sentiu mais os efeitos da medida foram os consumidores de menor poder aquisitivo, que geralmente fazem mais pesquisas de preço e optam pelos produtos mais em conta”.
Conz afirmou que, para quem estava construindo uma casa popular – com valor em torno de R$ 40 mil -, a desoneração gerou uma economia de R$ 1,5 mil ou a construção de um cômodo como o banheiro, por exemplo.
Sem pressão nos preços
Ainda segundo a Anamaco, a prorrogação do IPI reduzido possibilitará um planejamento melhor das obras pelas construtoras e, além disso, os programas habitacionais em andamento não devem pressionar os preços ou causar desabastecimento no setor.
“O principal impacto da desoneração foi devolver o direito à moradia de qualidade e justiça social. O sonho da casa própria voltou a ser possível”, comentou Conz.
O ministro da Fazenda, Guido Mantega, anunciou no dia 29 de novembro a prorrogação da redução do IPI para materiais de construção para até o dia 31 de dezembro de 2011. A princípio, a desoneração estava prevista para acabar no dia 31 de dezembro de 2010.
“O decreto é válido para a cesta básica de material de construção, ou seja, aqueles produtos imprescindíveis na construção de uma casa popular”, disse o presidente da Anamaco (Associação Nacional dos Comerciantes de Material de Construção), Cláudio Elias Conz.
De acordo com a associação, os materiais beneficiados ficam em média 8,5% mais baratos aos consumidores. “Quem sentiu mais os efeitos da medida foram os consumidores de menor poder aquisitivo, que geralmente fazem mais pesquisas de preço e optam pelos produtos mais em conta”.
Conz afirmou que, para quem estava construindo uma casa popular – com valor em torno de R$ 40 mil -, a desoneração gerou uma economia de R$ 1,5 mil ou a construção de um cômodo como o banheiro, por exemplo.
Sem pressão nos preços
Ainda segundo a Anamaco, a prorrogação do IPI reduzido possibilitará um planejamento melhor das obras pelas construtoras e, além disso, os programas habitacionais em andamento não devem pressionar os preços ou causar desabastecimento no setor.
“O principal impacto da desoneração foi devolver o direito à moradia de qualidade e justiça social. O sonho da casa própria voltou a ser possível”, comentou Conz.
O ministro da Fazenda, Guido Mantega, anunciou no dia 29 de novembro a prorrogação da redução do IPI para materiais de construção para até o dia 31 de dezembro de 2011. A princípio, a desoneração estava prevista para acabar no dia 31 de dezembro de 2010.
13 de dezembro de 2010
Casa própria é o principal desejo dos brasileiros
O sonho da casa própria ainda faz parte do principal item de desejo dos brasileiros, revelou estudo desenvolvido pela agência Voltage e pela empresa de pesquisa Bridge Research.
Ter o direito à moradia está no topo do imaginário de 43% dos entrevistados, principalmente os integrantes das classes C (48%) e B (37%).
A pesquisa também identificou que “ser alguém na vida” (17%), “ser mais espiritual” (9%), “desistir de tudo e viver a boa vida no campo” (8%) figura entre os anseios dos brasileiros.
Vida boa
Para se chegar ao padrão de vida confortavelmente necessário, 72% dos entrevistados disseram precisar de TVs de tela plana, LCD, plasma e LED. Destes, 76% compõem a classe A, enquanto 72% as classes B e C.
Outras formas de tecnologias para viver bem foram lembradas: celular (67%), TV por assinatura (61%), telefone fixo (57%) e notebook (56%). Nota-se que ter internet banda larga sem fio, com 55% das citações, não ficou entre as primeiras necessidades.
Crise mundial
Quando questionados sobre como a crise mundial afetou a percepção e os hábitos de compra do brasileiro, os pesquisadores apresentaram três hipóteses a serem escolhidas pelos entrevistados.
A maioria (31%) afirmou ter se tornado mais consciente das coisas que realmente trazem felicidade, como amigos e família. Neste quesito, boa parte dos respondentes pertencia à classe B, com 34% das citações.
“Eu me tornei mais tolerante com as diferenças” foi a resposta de 28% das pessoas, em especial, dos cariocas (29%) e dos paulistanos (25%). Outros 24% entrevistados disseram terem se tornado menos receosos e mais abertos em relação às pessoas.
“Nota-se que se a percepção e os valores mudaram, e certamente, a forma de se relacionar com o consumo sofrerá alterações”, afirma o diretor-geral da Voltage, Paulo Al-Assal.
Fonte: Infomoney
Ter o direito à moradia está no topo do imaginário de 43% dos entrevistados, principalmente os integrantes das classes C (48%) e B (37%).
A pesquisa também identificou que “ser alguém na vida” (17%), “ser mais espiritual” (9%), “desistir de tudo e viver a boa vida no campo” (8%) figura entre os anseios dos brasileiros.
Vida boa
Para se chegar ao padrão de vida confortavelmente necessário, 72% dos entrevistados disseram precisar de TVs de tela plana, LCD, plasma e LED. Destes, 76% compõem a classe A, enquanto 72% as classes B e C.
Outras formas de tecnologias para viver bem foram lembradas: celular (67%), TV por assinatura (61%), telefone fixo (57%) e notebook (56%). Nota-se que ter internet banda larga sem fio, com 55% das citações, não ficou entre as primeiras necessidades.
Crise mundial
Quando questionados sobre como a crise mundial afetou a percepção e os hábitos de compra do brasileiro, os pesquisadores apresentaram três hipóteses a serem escolhidas pelos entrevistados.
A maioria (31%) afirmou ter se tornado mais consciente das coisas que realmente trazem felicidade, como amigos e família. Neste quesito, boa parte dos respondentes pertencia à classe B, com 34% das citações.
“Eu me tornei mais tolerante com as diferenças” foi a resposta de 28% das pessoas, em especial, dos cariocas (29%) e dos paulistanos (25%). Outros 24% entrevistados disseram terem se tornado menos receosos e mais abertos em relação às pessoas.
“Nota-se que se a percepção e os valores mudaram, e certamente, a forma de se relacionar com o consumo sofrerá alterações”, afirma o diretor-geral da Voltage, Paulo Al-Assal.
Fonte: Infomoney
8 de dezembro de 2010
IPI prorrogado para construção civil
O ministro da Fazenda, Guido Mantega, anunciou nesta terça-feira, 30, a prorrogação da redução do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) para materiais de construção por mais um ano. A desoneração venceria em 31 de dezembro deste ano, mas será renovada até o fim de 2011.
A desoneração foi uma das medidas tomadas em abril de 2009 para combater a crise financeira internacional. O desconto do imposto engloba 45 itens da chamada “cesta básica da construção”.
“Vamos prorrogar a desoneração do IPI para produtos da construção civil. Estamos preparando as medidas e isso entra em vigor dia primeiro de janeiro. Os produtos que já estão desonerados continuarão, vamos prorrogar por mais um ano”, disse o ministro em discurso para empresários durante o 9º Congresso Brasileiro da Construção – Construbusiness 2010.
A construção foi um dos setores beneficiados pela série de desonerações e outras medidas fiscais que o governo adotou para contornar efeitos internos da crise financeira internacional de 2008.
Mantega disse que o estímulo à construção civil será mantido no governo da presidenta eleita Dilma Rousseff e que o setor continuará tendo papel importante no crescimento da economia. “É um setor que teve um crescimento excepcional, que vem gerando muitos empregos, é um dos polos de crescimento mais ativo da economia brasileira hoje. E contribui para a formação de capital fixo, que é investimento”.
O ministro reafirmou a necessidade de cortes de gastos públicos e disse que a equipe econômica já está trabalhando em “um forte programa de redução de gastos” para diminuir a participação do Estado na economia e abrir espaço para a iniciativa privada.
“Quando a economia está bem, o Estado pode diminuir sua presença, gastando menos, porque o setor privado dá conta dos investimentos. Agora é o momento de nos retiramos e darmos espaço ao setor privado”.
A desoneração foi uma das medidas tomadas em abril de 2009 para combater a crise financeira internacional. O desconto do imposto engloba 45 itens da chamada “cesta básica da construção”.
“Vamos prorrogar a desoneração do IPI para produtos da construção civil. Estamos preparando as medidas e isso entra em vigor dia primeiro de janeiro. Os produtos que já estão desonerados continuarão, vamos prorrogar por mais um ano”, disse o ministro em discurso para empresários durante o 9º Congresso Brasileiro da Construção – Construbusiness 2010.
A construção foi um dos setores beneficiados pela série de desonerações e outras medidas fiscais que o governo adotou para contornar efeitos internos da crise financeira internacional de 2008.
Mantega disse que o estímulo à construção civil será mantido no governo da presidenta eleita Dilma Rousseff e que o setor continuará tendo papel importante no crescimento da economia. “É um setor que teve um crescimento excepcional, que vem gerando muitos empregos, é um dos polos de crescimento mais ativo da economia brasileira hoje. E contribui para a formação de capital fixo, que é investimento”.
O ministro reafirmou a necessidade de cortes de gastos públicos e disse que a equipe econômica já está trabalhando em “um forte programa de redução de gastos” para diminuir a participação do Estado na economia e abrir espaço para a iniciativa privada.
“Quando a economia está bem, o Estado pode diminuir sua presença, gastando menos, porque o setor privado dá conta dos investimentos. Agora é o momento de nos retiramos e darmos espaço ao setor privado”.
7 de dezembro de 2010
Cresce a participação do brasileiro na compra do segundo imóvel, aponta pesquisa do Ipea
Mesmo com a crise financeira deflagrada em 2008 e a alta dos preços no mercado imobiliário, a participação do brasileiro na compra do segundo imóvel aumentou. Em contrapartida, a aquisição de unidades para primeira residência apresentou queda. Relatório do Ipea sobre os dados da Pesquisa de Orçamentos Familiares (POF) do IBGE, mostra que, em relação ao segundo imóvel, que inclui terrenos, casas para veraneio e unidades para investimento, a pesquisa registrou participação de 2,41% em 2002/2003, e de 2,64%, em 2008/2009. Já o volume do primeiro imóvel adquirido caiu de 2,21% para 2,07%.
Vale ressaltar que o aumento da aquisição de segundo imóvel é reflexo principalmente da compra de terrenos, que passou de 0,32% no período de 2002/2003 para 1,21% em 2008/2009.
O relatório mostra ainda que há mais gente comprando o segundo imóvel que, efetivamente, a casa própria. Entre os períodos 2002/2003 e 2008/2009, em média, 2,5% dos proprietários de domicílios compraram unidades para investimento ou veraneio, percentual maior do que os que compraram o primeiro imóvel, que foi de aproximadamente 2,1%.
- A maior parte das pessoas que investe no segundo imóvel, de acordo com os dados da pesquisa, está entre os 25% mais ricos, ou seja, com renda acima de R$ 3 mil. Desse percentual, 17% têm renda mensal acima de R$ 9 mil - explica.
O proprietário da imobiliária Labanca, em Itaipava, Marcos Labanca, explica que a expansão do crédito imobiliário e a liberação do uso do FGTS para compra financiada do imóvel contribuem para a confirmação desta tendência.
- Recentemente, nós vendemos, em apenas 15 dias, 60 apartamentos, com valores entre R$ 220 mil e R$ 350 mil, sendo 80% deles adquiridos por investidores. Isso nunca tinha acontecido em Itaipava. A alta dos preços dos imóveis não interferiu nessa procura - diz Labanca.
O Ipea também revelou que os gastos com aluguel pesam mais no orçamento das famílias do que as despesas com financiamento do imóvel. Pelo estudo, a despesa dos mutuários com financiamento consome 6,66% da sua renda. Já o gasto com aluguel compromete 12,14% da renda de quem tem esse custo no orçamento.(G1)
Vale ressaltar que o aumento da aquisição de segundo imóvel é reflexo principalmente da compra de terrenos, que passou de 0,32% no período de 2002/2003 para 1,21% em 2008/2009.
O relatório mostra ainda que há mais gente comprando o segundo imóvel que, efetivamente, a casa própria. Entre os períodos 2002/2003 e 2008/2009, em média, 2,5% dos proprietários de domicílios compraram unidades para investimento ou veraneio, percentual maior do que os que compraram o primeiro imóvel, que foi de aproximadamente 2,1%.
- A maior parte das pessoas que investe no segundo imóvel, de acordo com os dados da pesquisa, está entre os 25% mais ricos, ou seja, com renda acima de R$ 3 mil. Desse percentual, 17% têm renda mensal acima de R$ 9 mil - explica.
O proprietário da imobiliária Labanca, em Itaipava, Marcos Labanca, explica que a expansão do crédito imobiliário e a liberação do uso do FGTS para compra financiada do imóvel contribuem para a confirmação desta tendência.
- Recentemente, nós vendemos, em apenas 15 dias, 60 apartamentos, com valores entre R$ 220 mil e R$ 350 mil, sendo 80% deles adquiridos por investidores. Isso nunca tinha acontecido em Itaipava. A alta dos preços dos imóveis não interferiu nessa procura - diz Labanca.
O Ipea também revelou que os gastos com aluguel pesam mais no orçamento das famílias do que as despesas com financiamento do imóvel. Pelo estudo, a despesa dos mutuários com financiamento consome 6,66% da sua renda. Já o gasto com aluguel compromete 12,14% da renda de quem tem esse custo no orçamento.(G1)
6 de dezembro de 2010
Pagar prestação de imóvel é mais vantajoso do que pagar aluguel, afirma Ipea
Levantamento do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea) indica que, no Brasil, fica mais barato pagar a prestação relativa à compra de um imóvel do que pagar aluguel. O estudo mostra também que a proporção dos que pagam prestação de imóvel aumentou ao longo da última década.
Segundo o técnico de Planejamento e Pesquisa do Ipea Pedro Humberto Carvalho, “o aluguel tem um sistema contratual que leva o inquilino a renegociar o valor das prestações a cada trinta meses e ao sabor do mercado. Como vivemos um boom do ponto de vista da valorização dos imóveis, isso é automaticamente repassado ao aluguel”.
Em contrapartida, explica o economista, “os contratos de financiamentos são de longo prazo, com taxas de juros mais baixas e têm ainda como proteção o fato de que o valor do imóvel aumenta, mas o valor da prestação continua o mesmo”.
Ele ressalta, porém, que o levantamento do Ipea só vai até 2009 e que a situação pode mudar daqui para frente a partir do programa Minha Casa, Minha Vida do governo federal. “Nós só vamos sentir os efeitos do Minha Casa, Minha Vida na próxima Pesquisa de Orçamento Familiar [POF], se [o programa] realmente procura corrigir esse problema aumentando o crédito para a população de mais baixa renda”, que ganha até 3 salários mínimos.
Os dados indicam que o custo da habitação pesa mais sobre a população mais pobre, que chega a pagar de aluguel por mês até 2% do valor venal do imóvel, enquanto a população mais rica paga uma prestação bem mais baixa por ter acesso a financiamentos imobiliários.
Entre a fatia dos 25% mais ricos da população brasileira, 9% têm contratos de financiamento imobiliário, enquanto na outra ponta, dos 25% mais pobres, apenas 1,3% são mutuários de programas habitacionais.(Exame)
Segundo o técnico de Planejamento e Pesquisa do Ipea Pedro Humberto Carvalho, “o aluguel tem um sistema contratual que leva o inquilino a renegociar o valor das prestações a cada trinta meses e ao sabor do mercado. Como vivemos um boom do ponto de vista da valorização dos imóveis, isso é automaticamente repassado ao aluguel”.
Em contrapartida, explica o economista, “os contratos de financiamentos são de longo prazo, com taxas de juros mais baixas e têm ainda como proteção o fato de que o valor do imóvel aumenta, mas o valor da prestação continua o mesmo”.
Ele ressalta, porém, que o levantamento do Ipea só vai até 2009 e que a situação pode mudar daqui para frente a partir do programa Minha Casa, Minha Vida do governo federal. “Nós só vamos sentir os efeitos do Minha Casa, Minha Vida na próxima Pesquisa de Orçamento Familiar [POF], se [o programa] realmente procura corrigir esse problema aumentando o crédito para a população de mais baixa renda”, que ganha até 3 salários mínimos.
Os dados indicam que o custo da habitação pesa mais sobre a população mais pobre, que chega a pagar de aluguel por mês até 2% do valor venal do imóvel, enquanto a população mais rica paga uma prestação bem mais baixa por ter acesso a financiamentos imobiliários.
Entre a fatia dos 25% mais ricos da população brasileira, 9% têm contratos de financiamento imobiliário, enquanto na outra ponta, dos 25% mais pobres, apenas 1,3% são mutuários de programas habitacionais.(Exame)
3 de dezembro de 2010
Aluguel sai mais caro que financiamento de imovel
Despesa com prestação de casa própria consome 6,7% da renda; aluguel representa 12,3% do orçamento
Financiar um imóvel para realizar o sonho da casa própria pesa mais no orçamento do que pagar aluguel, certo? Errado. Apesar dos juros e amortizações, alugar pesa em média o dobro que as prestações de imóveis nos gastos das famílias brasileiras, de acordo estudo que está sendo divulgado nesta quarta-feira (1) pelo Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea).
Com base nos microdados da Pesquisa de Orçamentos Familiares (POF), o Ipea apurou que a despesa dos mutuários com financiamento consome 6,7% da sua renda, enquanto o gasto com aluguel representa 12,3% do orçamento de quem tem esta despesa. Os dados foram calculados a partir da POF de realizada de 2008/2009, divulgada recentemente pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
"Sai mais barato financiar do que alugar porque os preços dos aluguéis têm subido sem proteção. São contratos renovados a cada 30 meses, conforme acordo com o mercado e refletem, portanto, a valorização dos imóveis e dos preços das terras", explica o pesquisador do Ipea Pedro Humberto Carvalho, um dos autores do estudo. "Os valores de financiamento são menos expostos a estas variações", acrescentou.
Na pesquisa anterior, de 2002/2003, a despesa das famílias com aluguel foi praticamente a mesma. Já entre as mutuárias, a despesa equivaleu a 8,3% - houve uma queda, com redução nas taxas de juros.
“Esse fato é curioso, pois o aluguel não exige a amortização do valor do imóvel, como ocorre com os financiamentos, muito embora o valor da prestação dependa também do valor da entrada. Além disso, o crescimento exponencial do valor dos imóveis urbanos verificado nos últimos anos, devido ao crescimento econômico, não impacta o valor das prestações de imóveis contratados no passado”, assinala o estudo “Evolução das despesas com habitação e transporte público nas Pesquisas de Orçamentos Familiares (POF): análise preliminar 2002-2009.(Ig)
Financiar um imóvel para realizar o sonho da casa própria pesa mais no orçamento do que pagar aluguel, certo? Errado. Apesar dos juros e amortizações, alugar pesa em média o dobro que as prestações de imóveis nos gastos das famílias brasileiras, de acordo estudo que está sendo divulgado nesta quarta-feira (1) pelo Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea).
Com base nos microdados da Pesquisa de Orçamentos Familiares (POF), o Ipea apurou que a despesa dos mutuários com financiamento consome 6,7% da sua renda, enquanto o gasto com aluguel representa 12,3% do orçamento de quem tem esta despesa. Os dados foram calculados a partir da POF de realizada de 2008/2009, divulgada recentemente pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
"Sai mais barato financiar do que alugar porque os preços dos aluguéis têm subido sem proteção. São contratos renovados a cada 30 meses, conforme acordo com o mercado e refletem, portanto, a valorização dos imóveis e dos preços das terras", explica o pesquisador do Ipea Pedro Humberto Carvalho, um dos autores do estudo. "Os valores de financiamento são menos expostos a estas variações", acrescentou.
Na pesquisa anterior, de 2002/2003, a despesa das famílias com aluguel foi praticamente a mesma. Já entre as mutuárias, a despesa equivaleu a 8,3% - houve uma queda, com redução nas taxas de juros.
“Esse fato é curioso, pois o aluguel não exige a amortização do valor do imóvel, como ocorre com os financiamentos, muito embora o valor da prestação dependa também do valor da entrada. Além disso, o crescimento exponencial do valor dos imóveis urbanos verificado nos últimos anos, devido ao crescimento econômico, não impacta o valor das prestações de imóveis contratados no passado”, assinala o estudo “Evolução das despesas com habitação e transporte público nas Pesquisas de Orçamentos Familiares (POF): análise preliminar 2002-2009.(Ig)
2 de dezembro de 2010
Cai o peso do financiamento imobiliário no orçamento familiar
Um estudo sobre a evolução das despesas com habitação e transporte público na Pesquisa de Orçamentos Familiares (POF) feita pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) nos períodos de 2002/2003 e 2008/2009 mostra que o gasto com financiamento imobiliário diminuiu. Dentro do orçamento das famílias, o peso foi de 8,3% para 6,7% entre 2002 e 2008; em contraste, o número de famílias que demonstraram pagá-las subiu de 4,6% para 5,2%.
Neste mesmo ritmo, subiu de 12,9% para 17,% o número de domicílios pagantes de aluguel. No entanto, o peso destes valores na renda das famílias permaneceu constante em 12,3%. A totalidade dos impostos imobiliários também registrou aumento no número de famílias que declararam pagar os tributos entre 2002 e 2008; de 24,7% para 32,8%, com impacto de 0,9% no orçamento das famílias. O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) representou por si só mais de 88% da força dos impostos imobiliários.
Em relação aos impostos de água e esgoto, 65% das famílias declararam arcar com as despesas nas duas POF’s, o que, em média, consumiu 1,5% de suas rendas. Já no caso específico do uso dos transportes públicos, o Ipea teve de agregar todos os gastos expedidos por cada integrante da família em um determinado meio de transporte para consolidá-los em apenas um gasto do domicílio. Nas duas POF’S, 46% das famílias brasileiras declararam realizar gastos com transporte público; o ônibus foi disparado o transporte de maior peso na vida das famílias, representando 32% das declarações e impacto de 4,2% (3,7% na pesquisa de 2002) no orçamento familiar. O transporte intermunicipal se mostrou o mais caro, comprometendo 4,6% da renda das famílias e o transporte sobre trilhos, principalmente o metrô, o mais econômico, representando de 1,6% a 3,3% das receitas familiares em 2008/2009.
Pesquisa - No estudo foi apresentado por Pedro Humberto Carvalho, técnico de planejamento e pesquisa do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), nesta quarta-feira, na sede do órgão no Rio de Janeiro. Foram levadas em consideração sete categorias de despesa: taxas urbanas, aluguel, tributos imobiliários, aquisição de imóvel, condomínio, água e transporte urbano. O Ipea elaborou dois indicadores para a sua análise. O primeiro está relacionado à proporção de famílias que declararam realizar as despesas e o outro à participação da despesas na renda total (seja ela contabilizada em dinheiro ou não) destes núcleos familiares.
O texto trata dos resultados em seis faixas de estrato familiar, de maneira a delinear um perfil distributivo das despesas. Há ainda uma análise dos dados nas cinco maiores regiões brasileiras, subdivididas em municípios e regiões metropolitanas (RM’s) e municípios do interior urbano.(Veja.com)
Neste mesmo ritmo, subiu de 12,9% para 17,% o número de domicílios pagantes de aluguel. No entanto, o peso destes valores na renda das famílias permaneceu constante em 12,3%. A totalidade dos impostos imobiliários também registrou aumento no número de famílias que declararam pagar os tributos entre 2002 e 2008; de 24,7% para 32,8%, com impacto de 0,9% no orçamento das famílias. O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) representou por si só mais de 88% da força dos impostos imobiliários.
Em relação aos impostos de água e esgoto, 65% das famílias declararam arcar com as despesas nas duas POF’s, o que, em média, consumiu 1,5% de suas rendas. Já no caso específico do uso dos transportes públicos, o Ipea teve de agregar todos os gastos expedidos por cada integrante da família em um determinado meio de transporte para consolidá-los em apenas um gasto do domicílio. Nas duas POF’S, 46% das famílias brasileiras declararam realizar gastos com transporte público; o ônibus foi disparado o transporte de maior peso na vida das famílias, representando 32% das declarações e impacto de 4,2% (3,7% na pesquisa de 2002) no orçamento familiar. O transporte intermunicipal se mostrou o mais caro, comprometendo 4,6% da renda das famílias e o transporte sobre trilhos, principalmente o metrô, o mais econômico, representando de 1,6% a 3,3% das receitas familiares em 2008/2009.
Pesquisa - No estudo foi apresentado por Pedro Humberto Carvalho, técnico de planejamento e pesquisa do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), nesta quarta-feira, na sede do órgão no Rio de Janeiro. Foram levadas em consideração sete categorias de despesa: taxas urbanas, aluguel, tributos imobiliários, aquisição de imóvel, condomínio, água e transporte urbano. O Ipea elaborou dois indicadores para a sua análise. O primeiro está relacionado à proporção de famílias que declararam realizar as despesas e o outro à participação da despesas na renda total (seja ela contabilizada em dinheiro ou não) destes núcleos familiares.
O texto trata dos resultados em seis faixas de estrato familiar, de maneira a delinear um perfil distributivo das despesas. Há ainda uma análise dos dados nas cinco maiores regiões brasileiras, subdivididas em municípios e regiões metropolitanas (RM’s) e municípios do interior urbano.(Veja.com)
1 de dezembro de 2010
Os possíveis cenários para o Credito Imobiliário Brasileiro
Diante da crescente demanda por crédito imobiliário, existe possibilidade real de em 2014 os recursos da poupança se tornarem insuficientes para financiar a produção e aquisição de imóveis, paralisando o mercado. No seminário Dia do Crédito Imobiliário, promovido pelo Secovi-SP em 23 de novembro, em que as alternativas a esse esgotamento foram debatidas por representantes de bancos públicos e privados, Osmar Martinez, gerente nacional de Negócios Imobiliários para Pessoa Jurídica do Bradesco, expôs os quatro cenários possíveis para o crédito imobiliário brasileiro: manutenção da exigibilidade dos recursos da caderneta de poupança com Selic em alta; manutenção da exigibilidade com Selic baixa; fim da exigibilidade com a Selic elevada; e fim da exigibilidade com a Selic baixa.
Considerando que a poupança cresce a 20% ao ano, enquanto o crédito imobiliário cresce a 40%, a melhor opção é que a poupança deixe de ser a principal fonte de financiamento. “Esta última possibilidade - fim da exigibilidade dos recursos da poupança e Selic baixa - é o melhor dos mundos, pois será possível investir os ativos dos bancos em fontes primárias (empreendimentos imobiliários) e secundárias (papéis de crédito imobiliário)”, disse Martinez.
“O custo do dinheiro é medido pelo quanto de moeda é investido na economia. Sem que o banco tenha de aplicar um teto máximo de recursos em habitação e obedecer o Mapa4, o crédito imobiliário passa a ser, efetivamente, negócio”.
FONTES ALTERNATIVAS DE RECURSOS
Com a previsão de esgotamento da poupança, Luiz Antônio Nogueira de França, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), defendeu o covered bonds, a securitização, a LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e a LTI (Letras Financeiras com Lastro Imobiliário) como fontes de recursos para o crédito imobiliário.
Martinez, do Bradesco, defendeu o estímulo à emissão de LCI e Fernando Baumeier, superintendente da área de Planejamento e Funding de Negócios Imobiliários do Santander, considerou os covered bonds como a grande saída para a falta de recursos no Brasil, pois o risco fica completamente com os bancos, além das LCIs, da securitização e dos fundos de pensão.
“Na Alemanha, esse instrumento de crédito, que já tem mais de 50 anos de uso, não registrou um único default. E na Espanha, 50% da carteira hipotecária foi gerada com covered bonds, que distribuirão 28 bilhões de euros até 2020. Esse mercado é pujante e assegura os investidores e os sistemas bancários”, concluiu.
Hus Morgan Daroque, superintendente de Crédito Imobiliário do grupo Itaú-Unibanco, defendeu um mix de três fundings: poupança (captação de curto prazo), securitização e covered bonds ou LCIs, que são fontes de captação de longo prazo.
Da mesma forma pensa o superintendente executivo de Crédito Imobiliário e Consórcio do HSBC, Antonio Barbosa. “A poupança não acabará, mas vai depender da quantidade de fundings disponíveis. A composição desses fundings garantirá o crescimento do mercado e da economia”, opinou.
O presidente do comitê de produtos financeiros imobiliários da Anbima, Rodrigo Machado, disse que apesar de o covered bonds ser uma solução possível para a falta de crédito imobiliário, o instrumento atrela o mercado à capacidade de endividamento do investidor, e isso não é muito seguro. “O mercado de capitais, por sua vez, é limitado à capacidade de poupança do mundo”, defendeu.
Conforme Machado, os fundos de pensão ainda não trabalham com toda a sua capacidade e assim como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são ativos de longo prazo, indexados a preços e com boas garantias para os investidores. “O mercado secundário ainda não é uma realidade, mas estamos transformando essa indústria, que tem condições de ser o pilar de sustentação do setor imobiliário quando os recursos da poupança se tornarem insuficientes”, finalizou.
Para incentivar o avanço da securitização no Brasil, Sergio Odilon dos Anjos, do Departamento de Normas do Sistema Financeiro do Banco Central, defendeu o cadastro positivo, pois a previsão contratual mitiga riscos financeiros, que por sua vez evitam a criação de passivos para as instituições financeiras. “Transparência nas operações permitem favorecimento aos clientes. Deve-se lembrar que o crédito imobiliário é a porta de entrada para fidelizar a relação desses clientes com os bancos”.
Na análise do representante do Banco Central, as letras financeiras com lastro imobiliário têm público distinto, são instrumentos modernos e devem ser estimulados. “Aperfeiçoamentos precisam ser feitos com muita cautela para que as LFIs não percam suas características”, recomendou.
Quanto às novas fontes de recursos, Odilon dos Anjos falou da necessidade de melhorar o Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC), a fim de permitir a ampliação dos prazos de financiamento. “Afora isso, as condições são satisfatórias para estimular o mercado secundário, pois a inadimplência permanece em queda e o mercado adotou o loan-to-value definido no tratado de Basiléia II, que permite a mitigação de riscos financeiros”.Fonte: R7/Imóvelweb
Considerando que a poupança cresce a 20% ao ano, enquanto o crédito imobiliário cresce a 40%, a melhor opção é que a poupança deixe de ser a principal fonte de financiamento. “Esta última possibilidade - fim da exigibilidade dos recursos da poupança e Selic baixa - é o melhor dos mundos, pois será possível investir os ativos dos bancos em fontes primárias (empreendimentos imobiliários) e secundárias (papéis de crédito imobiliário)”, disse Martinez.
“O custo do dinheiro é medido pelo quanto de moeda é investido na economia. Sem que o banco tenha de aplicar um teto máximo de recursos em habitação e obedecer o Mapa4, o crédito imobiliário passa a ser, efetivamente, negócio”.
FONTES ALTERNATIVAS DE RECURSOS
Com a previsão de esgotamento da poupança, Luiz Antônio Nogueira de França, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), defendeu o covered bonds, a securitização, a LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e a LTI (Letras Financeiras com Lastro Imobiliário) como fontes de recursos para o crédito imobiliário.
Martinez, do Bradesco, defendeu o estímulo à emissão de LCI e Fernando Baumeier, superintendente da área de Planejamento e Funding de Negócios Imobiliários do Santander, considerou os covered bonds como a grande saída para a falta de recursos no Brasil, pois o risco fica completamente com os bancos, além das LCIs, da securitização e dos fundos de pensão.
“Na Alemanha, esse instrumento de crédito, que já tem mais de 50 anos de uso, não registrou um único default. E na Espanha, 50% da carteira hipotecária foi gerada com covered bonds, que distribuirão 28 bilhões de euros até 2020. Esse mercado é pujante e assegura os investidores e os sistemas bancários”, concluiu.
Hus Morgan Daroque, superintendente de Crédito Imobiliário do grupo Itaú-Unibanco, defendeu um mix de três fundings: poupança (captação de curto prazo), securitização e covered bonds ou LCIs, que são fontes de captação de longo prazo.
Da mesma forma pensa o superintendente executivo de Crédito Imobiliário e Consórcio do HSBC, Antonio Barbosa. “A poupança não acabará, mas vai depender da quantidade de fundings disponíveis. A composição desses fundings garantirá o crescimento do mercado e da economia”, opinou.
O presidente do comitê de produtos financeiros imobiliários da Anbima, Rodrigo Machado, disse que apesar de o covered bonds ser uma solução possível para a falta de crédito imobiliário, o instrumento atrela o mercado à capacidade de endividamento do investidor, e isso não é muito seguro. “O mercado de capitais, por sua vez, é limitado à capacidade de poupança do mundo”, defendeu.
Conforme Machado, os fundos de pensão ainda não trabalham com toda a sua capacidade e assim como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são ativos de longo prazo, indexados a preços e com boas garantias para os investidores. “O mercado secundário ainda não é uma realidade, mas estamos transformando essa indústria, que tem condições de ser o pilar de sustentação do setor imobiliário quando os recursos da poupança se tornarem insuficientes”, finalizou.
Para incentivar o avanço da securitização no Brasil, Sergio Odilon dos Anjos, do Departamento de Normas do Sistema Financeiro do Banco Central, defendeu o cadastro positivo, pois a previsão contratual mitiga riscos financeiros, que por sua vez evitam a criação de passivos para as instituições financeiras. “Transparência nas operações permitem favorecimento aos clientes. Deve-se lembrar que o crédito imobiliário é a porta de entrada para fidelizar a relação desses clientes com os bancos”.
Na análise do representante do Banco Central, as letras financeiras com lastro imobiliário têm público distinto, são instrumentos modernos e devem ser estimulados. “Aperfeiçoamentos precisam ser feitos com muita cautela para que as LFIs não percam suas características”, recomendou.
Quanto às novas fontes de recursos, Odilon dos Anjos falou da necessidade de melhorar o Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC), a fim de permitir a ampliação dos prazos de financiamento. “Afora isso, as condições são satisfatórias para estimular o mercado secundário, pois a inadimplência permanece em queda e o mercado adotou o loan-to-value definido no tratado de Basiléia II, que permite a mitigação de riscos financeiros”.Fonte: R7/Imóvelweb
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