Casa própria 100%

Para realizar o sonho da casa própria ou trocar a velha por uma nova, a venda de imóveis no primeiro semestre do ano disparou. Já foram assinados mais de 575 mil contratos de venda no período, enquanto no ano passado o número foi de 351,5 mil imóveis comercializados em todo o país, volume 40% inferior. Com o resultado, o crédito imobiliário total concedido pela Caixa Econômica Federal nos seis primeiros meses alcançou a cifra de R$ 34,1 bilhões, crescimento de 95,1% em relação ao mesmo período de 2009, quando somou R$ 17,5 bilhões. O montante já supera os R$ 23,3 bilhões emprestados pela instituição durante todo o ano de 2008.


Além dos feirões da casa própria realizados em 13 cidades brasileiras entre maio e junho, que movimentaram mais de R$ 8,4 bilhões, o programa Minha casa, minha vida impulsionou a demanda por crédito na primeira metade do ano. Apesar de ter movimentado R$ 16,48 bilhões do volume total de financiamentos concedidos, o incentivo do governo federal à aquisição da casa própria não é avaliado como o principal motivador da demanda por recursos da Caixa em Belo Horizonte.


“As construtoras não estão conseguindo fazer imóveis que atendam esse mercado. Os terrenos estão muito caros, assim como os insumos, por isso, acredito que o grosso do Minha casa, minha vida em Minas Gerais esteja no interior”, avalia o diretor da imobiliária Sótão, Paulo José Vieira Tavares. Segundo o empresário, boa parte das vendas na capital é destinada à classe média, que detêm renda para realizar a compra. “Em geral, as pessoas não estão adquirindo o primeiro imóvel, mas sim melhorando o que já têm. Boa parte está comprando unidades mais novas e muitos estão aproveitando a facilidade de crédito para isso”, avalia.


O administrador de empresas Rodrigo Tanos Galdino se encaixa na descrição. Ele acabou de fechar negócio e vai sair de um apartamento de 80 metros quadrados para outro de 137 m2. “É para morar, porque a família cresceu”, observa. Apesar de o pagamento não ter sido financiado, ele não descarta a possibilidade de recorrer ao crédito habitacional para quitar a dívida. “Estou estudando essa alternativa porque hoje as condições do banco estão muito boas, com juros que giram em torno dos 12% ao ano, considerado relativamente baixo”, avalia.


Tradicionalmente, Minas Gerais representa cerca de 10% de todo o crédito habitacional disponibilizado no país e a participação vem crescendo. Expansão que é comemorada pelas imobiliárias. “O financiamento está muito facilitado e o cliente tem o crédito aprovado com rapidez, o que estimula as compras”, observa o diretor-presidente da rede própria de negócios Lar Imóveis, Luiz Antônio Rodrigues. Somente no primeiro semestre, a empresa já calcula aumento de 30% nas vendas. “Cerca de 40% dos negócios que fechamos são financiados. Hoje, 95% de quem busca crédito com o banco está comprando o imóvel para residir. Aqueles que compram para investir, em geral, não financiam”, avalia Rodrigues.


A valorização dos empreendimentos torna o momento propício para quem busca uma aplicação com garantia de bons rendimentos. “Temos percebido um crescimento de 30% a 40% de pessoas comprando para investir no último ano. A maioria em empreendimentos de dois a três quartos na faixa de R$ 150 a R$ 250 mil”, avalia Ercílio Caldeira, diretor de relacionamento do Grupo Habitare. A valorização pode chegar a 2% ao mês. “É praticamente o dobro de qualquer aplicação financeira hoje”, observa.


Com a manutenção do bom momento do mercado, o ritmo de expansão do crédito habitacional deve ser mantido neste semestre. A Caixa prevê aplicação em crédito imobiliário acima de R$ 60 bilhões. “No Brasil, o volume de crédito imobiliário ainda é inexpressivo se comparado ao PIB e, portanto, acredita-se que o atual ciclo virtuoso se sustentará ao longo dos próximos anos, sendo factível a expectativa de atingir uma relação de 10% do PIB até o final de 2015”, explica o vice-presidente de governo da Caixa, Jorge Hereda.


Recursos insuficientes em 3 anos
Os sucessivos recordes do crédito habitacional estão levando a Caixa Econômica Federal a começar a procurar fontes alternativas de financiamento, além dos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e da poupança. “Temos mais uns três anos para conseguir equacionar essa questão”, disse Jorge Hereda.


Por lei, os bancos são obrigados a destinar 65% dos depósitos em poupança para o crédito habitacional, mas há o temor de que o crescimento da caderneta não acompanhe o dos empréstimos nesse setor. A estimativa inicial de R$ 500 milhões para o Certificado de Recebível Imobiliário (CRI), “para testar o mercado” neste ano, nas palavras de Hereda, está sendo reavaliada.


De acordo com o executivo, R$ 20 bilhões já estariam prontos para a securitização, sem detalhar quais contratos ocupariam a maior parte da emissão. “Haverá um mix”, disse, referindo-se a empréstimos antigos e novos, com taxas de juros diversificadas, de acordo com a época da assinatura do contrato.


A securitização consiste na transformação da carteira de crédito em um ativo financeiro. A instituição divide a carteira em partes e as vende como títulos no mercado. O comprador é remunerado no longo prazo com uma taxa de juros que varia de acordo com o papel. O banco, por sua vez, consegue, ao vender esses títulos, antecipar o recebimento dos recursos dos financiamentos.


Atualmente, a relação entre a carteira de crédito imobiliário e o Produto Interno Bruto (PIB) no Brasil é de cerca de 3%, patamar que, na opinião de Hereda, pode atingir 10% até o fim de 2015.


Sobre a valorização dos imóveis, o vice-presidente da Caixa diz acreditar que não se trata de uma bolha porque os preços estavam baixos e os bancos são rigorosos na análise de crédito. A inadimplência acima de 90 dias subiu de 1,4% da carteira em dezembro para 1,5% em janeiro e se manteve nesse nível até junho.
(EstadodeMinas-Economia)