Compensa investir no novo fundo imobiliário do Banco do Brasil?

Aqueles que não conseguiram investir no fundo imobiliário BB Progressivo II durante seu período de reserva de cotas, terminado em 5 de dezembro, têm, a partir desta quarta-feira, uma nova chance. O fundo acaba de estrear na Bolsa, onde suas cotas são negociadas como se fossem ações, e quem encontrar um cotista disposto a vender as suas, poderá se tornar investidor do novo fundo.

O investimento pode valer bastante a pena para quem busca um investimento sólido e com remuneração estável acima da poupança. Mas não se deve esquecer que os riscos de um fundo imobiliário são intrinsecamente maiores que os da caderneta ou das aplicações indexadas à Selic.

Boa liquidez

O estreante, que investe em 64 agências e prédios de escritórios locados para o Banco do Brasil, conseguiu 1,6 bilhão de reais com 48.000 cotistas, tendo vendido todas as cotas durante o período de reserva. Ele foi oferecido, por exemplo, aos correntistas do banco nas agências.

Em função disso, a grande popularidade do fundo por si só não significa que ele é um ótimo fundo. “Não tenho certeza se todos os investidores conhecem bem os riscos do fundo. Eles são baixos, mas não é tão seguro quanto investir em uma aplicação atrelada ao DI (taxa de juros que segue de perto a Selic)”, diz o agente autônomo Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários.

Contudo, essa popularidade tem um lado positivo para o investidor. Para a casa de análise Empiricus, esse fundo pode ter boa liquidez em comparação a outros fundos imobiliários, o que facilita a compra e venda em Bolsa. Além disso, é um bom fundo para o investidor pessoa física, pois tem uma boa expectativa de rentabilidade, ainda que não excepcional.

Retorno não é excepcional, mas é sólido

Para quem conseguiu reservar suas cotas até 26 de novembro, a expectativa de retorno é de 8,5% ao ano, frente a uma Selic de 7,25% e uma poupança de 5,28% ao ano. Agora que as cotas já estão mais caras – de 100 reais na estreia para em torno de 120 reais já nesta quarta – essa expectativa de retorno já diminuiu, mas ainda continua boa.

Na opinião dos analistas da Empiricus, quem quiser investir neste fundo para se aproveitar da boa perspectiva de retorno deve se apressar e comprar ainda nesta semana. Isso porque, para eles, o valor da cota pode subir de forma sustentada por um bom tempo. Se isso ocorrer, chegará o momento em que o retorno não compensará o risco.

Esse retorno esperado de 8,5% refere-se aos aluguéis que os cotistas receberão regularmente, do único locatário dos imóveis, que é o Banco do Brasil. Fora essa renda, haverá ainda a possível valorização da cota. De qualquer maneira, esse retorno deve realmente ter uma boa estabilidade, em função da natureza dos contratos de aluguel.

Contrato de aluguel é um risco

São os chamados contratos atípicos, pois valem por dez anos e não preveem revisão do aluguel durante todo esse tempo. Os valores serão apenas corrigidos pelo IPCA. Os contratos típicos, por sua vez, valem por cinco anos e, após três anos, permitem revisões do valor de aluguel.

O fato de ser um contrato atípico tem prós e contras. Uma desvantagem bem evidente é o fato de que, se os imóveis se valorizarem e os preços dos aluguéis em suas regiões aumentar – o que é bastante provável – os aluguéis pagos pelo BB ficarão defasados e não poderão ser revisados para cima. Isto é, os cotistas vão ganhar um aluguel menor do que o que deveria ser.

Entre as vantagens estão a estabilidade do retorno e a sinalização, por parte do locatário, de permanecer no imóvel por bastante tempo. De acordo com a Empiricus, ações revisionais de aluguel podem dar dor de cabeça aos cotistas na Justiça, e muitos fundos imobiliários que projetam retorno maior que 8,5% na verdade já fazem essa projeção contando com futuras revisões de aluguel para cima.

Eles lembram inclusive que fundos que projetam retornos mais altos, na casa dos 10%, 10,5% para os cotistas que reservam suas cotas no início, não costumam ser muito indicados para os investidores mais moderados ou conservadores, uma vez que são mais arriscados.

Ou seja, para o patamar de preço atual, a relação entre o risco e o retorno do BB Progressivo II está adequada, mas o retorno projetado pode deixar de valer a pena para quem resolver entrar no fundo depois que as cotas já estiverem caras.

Os analistas da Empiricus lembram que não é bom esperar demais para entrar, muito embora a valorização desta quarta-feira, especificamente, possa dizer respeito a um fenômeno bem específico: a procura das cotas pelos investidores institucionais que haviam decidido investir no fundo do BB, mas não conseguiram investir toda a quantia desejada na fase de reserva de cotas.

Riscos são baixos, mas existem

O BB Progressivo II é um fundo de gestão passiva, isto é, o gestor não escolheu os imóveis, apenas comprou uma carteira pronta para administrar os aluguéis recebidos. Não há, a princípio, intenção de se vender ou comprar novos imóveis. Entre os ativos que compõem essa carteira estão o edifício-sede do BB em Brasília, além de outros prédios de escritórios e agências espalhados pelo Brasil, sendo a maioria no estado de São Paulo.

Apesar do locatário único, o fundo é bem diversificado em número de imóveis: ao todo são 64. O locatário também tem baixo risco de crédito, ou seja, o risco de inadimplência do aluguel é baixo. Mas existe, e isso não deve ser ignorado.

Além do risco de ficar com o aluguel defasado e do risco de crédito do BB, há um risco adicional associado ao fato de que muitos desses imóveis estão hipotecados. Segundo o agente autônomo Arthur Vieira de Moraes, eles foram dados em garantia em ações judiciais de que o banco é réu.

Contudo, o banco já teria se comprometido a pagar as indenizações em dinheiro em vez de dar os imóveis, caso perca essas ações, diz Moraes. “É garantido que isso vai ocorrer? Não. Mas teria um grande custo de imagem para o banco se ele não o fizer. Esse risco do fundo é pequeno, mas existe”, diz o especialista em fundos imobiliários.

Com informações de EXAME

Dezembro pode ser uma ótima época para comprar o imóvel dos seus sonhos

Este final de ano pode ser um bom momento para quem já vinha procurando imóveis. Além da desaceleração da alta dos preços no mercado imobiliário, algumas construtoras oferecem descontos ou melhores condições de negociação neste período, de olho no maior poder de compra dos consumidores, que recebem o 13º salário, e na redução dos estoques para alcançar um bom fechamento anual.

Como a adoção de uma estratégia mais agressiva de vendas depende da condição de cada construtora, e não apenas do fator sazonal, a orientação é aproveitar boas oportunidades se a intenção já era comprar um imóvel, mas não encarar o momento como uma chance única de conseguir bons preços na compra do imóvel.

Segundo especialistas, o cenário é propício para que algumas oportunidades surjam principalmente entre as construtoras que possuem capital aberto, uma vez que, com as ações negociadas em Bolsa, elas precisam alcançar certas metas e mostrar bons resultados aos acionistas nos balanços trimestrais.

Para isso, algumas delas buscam oferecer promoções para reduzir seus estoques e aumentar o fluxo de caixa. “Algumas empresas fazem promoções ostensivamente, anunciam descontos, mas outras acabam apenas oferecendo melhores condições nos plantões de vendas”, explica o professor titular de real estate da Escola Politécnica da USP, João da Rocha Lima. Algumas boas ofertas, como ele acrescenta, podem não estar estampadas em anúncios, mas sim aparecer durante o momento da transação ou da negociação.

Luiz Fernando Gambi, diretor de comercialização e marketing do Secovi-SP, complementa que muitas empresas acabam trabalhando seus descontos de forma mais "banal", sem grandes alardes. “Muitas empresas, quando querem incentivar as vendas, comunicam aos seus canais de venda que estão flexibilizando sua tabela de desconto. Elas avisam aos vendedores que se antes eles poderiam dar descontos de 2%, agora podem trabalhar com 3%”, diz.

Marcelo Dzik, diretor de incorporação da construtora Even, afirma que o final de ano é um momento em que a construtora busca aproveitar a maior disponibilidade de renda dos consumidores por causa do décimo terceiro e também a maior intenção de compra de algumas pessoas que pretendiam comprar seu imóvel em 2012, mas ainda não o fizeram. Mas, ele explica que as oportunidades são muito mais condicionadas à necessidade de desovar unidades em estoque em um determinado momento, ou ao tipo de produto oferecido do que ao encerramento do ano.

Para encontrar maiores descontos nesta época, uma dica dos especialistas é partir do comprador a oferta de melhores opções de pagamento. Oferecer uma entrada maior, por exemplo, é algo que pode gerar descontos durante o ano todo, mas no final do ano a oferta pode surtir ainda mais efeito se a construtora estiver em busca de melhores resultados antes do ano acabar.

Bom momento do mercado

Além destes fatores que podem facilitar a compra no final de ano, a desaceleração na alta dos preços dos imóveis nos últimos meses também vem favorecendo a comercialização. No mês de outubro, a alta dos preços de imóveis medida pelo índice FipeZap foi a menor desde o início da série histórica em setembro de 2010. Nas regiões pesquisadas, que incluem sete capitais e o Distrito Federal, os preços subiram apenas 0,80% em média de setembro para outubro.

O professor da Politécnica da USP explica que o mercado esteve trabalhando até o primeiro semestre de 2011 com preços crescentes e agora a tendência é de acomodação. “No primeiro semestre de 2011 avaliamos que havia uma gordura especulativa nos preços. De lá para cá, os preços vêm se acomodando para baixo e eu considero que estejam adequados neste momento”, diz.

O diretor de marketing do Secovi avalia que o mercado imobiliário está entrando em uma fase melhor para os compradores. “Ainda estamos com um crescimento acima da inflação, mas a explosão que estava acontecendo nos preços está diminuindo e entra em uma parte da curva mais favorável”. Segundo ele, a partir de agora quem está procurando imóveis pode começar a encontrar melhores negócios, e a situação pode melhorar ainda mais no ano que vem.

Cuidados 

Ainda que todos os fatores levantados indiquem que os compradores podem se beneficiar neste final de ano, é importante que a decisão da compra seja planejada. Grandes “saldões”, descontos, brindes e vendas diretas com as construtoras são jogadas de marketing que podem ser muito bem-vindas, mas não devem ser o fator norteador da compra.

Conforme Rocha Lima explica, a compra de um imóvel, em muitos casos, representa o gasto mais alto da família, por isso é preciso ter cautela. “Um imóvel não é uma mercadoria que você entra na loja e compra. É uma decisão lenta, que exige reflexão, exige um olhar de 20 anos para frente e, em um horizonte mais curto de tempo, exige um olhar sobre a estabilidade do emprego e a capacidade de pagamento”.

As eventuais promoções de final do ano e as valorizações mais modestas, portanto, não devem acelerar a compra. O processo costuma ser demorado e durar cerca de seis a sete meses, segundo o professor da Politécnica. Por isso, fechar o negócio em um mês apenas pela motivação da promoção pode não ser uma boa decisão.

Gambi também acrescenta que de fato algumas empresas, para demonstrar aos acionistas resultados, reforçam as vendas em períodos de mudança de trimestre, mas mesmo assim elas não são capazes de oferecer descontos tão altos. “Elas podem estar dispostas a abrir mão de um pequeno lucro, mas olhando os balanços das empresas de capital aberto, a maior parte das incorporadoras têm margem de lucro de 11%, 12%. Então, se elas oferecerem 12% de desconto, elas não ganham nada”, afirma.

Portanto, segundo o diretor do Secovi, muitas vezes descontos superiores a 12% podem ser impraticáveis e sinalizar que o imóvel tem algum tipo de problema que tem impedido sua venda.

Com informações de EXAME

Líder no crédito imobiliário ainda é a poupança

A poupança ainda é a principal fonte de recursos para o crédito imobiliário, e isso deve continuar por alguns anos, avaliou Júlio Cesar Carneiro, chefe adjunto do Departamento de Normas do Banco Central. Segundo ele, a captação da poupança não foi afetada pela mudança ocorrida recentemente na remuneração da caderneta. "A população entendeu bem a medida e os depósitos cresceram. A poupança será a principal fonte do crédito por um bom tempo", disse nesta quinta-feira durante seminário promovido pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Ele ponderou, no entanto, que é necessário reforçar o desenvolvimento de outros instrumentos para compor o fundo do crédito imobiliário, que segue em rota de crescimento. "Se temos que incentivar o crédito imobiliário entre instituições de menor porte, esses instrumentos têm que ser trabalhados", afirmou, referindo-se às Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), entre outros.

Novo instrumento

Carneiro acrescentou que está em avaliação no Banco Central a criação de covered bonds, que são títulos com lastro nos financiamentos imobiliários. O instrumento, porém, ainda não tem data para chegar ao mercado.

Para Carneiro, o mercado imobiliário brasileiro está fundamentado em bases sólidas, com baixa inadimplência e atendendo em grande parte as recomendações internacionais. Para ele, entretanto, faltam indicadores sobre crédito imobiliário, originação dos recursos e preços dos imóveis. O executivo disse que está em estudo por outras instituições a criação de um índice de preços. Atualmente, há apenas o Índice Fipezap, realizado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) a partir de anúncios no site Zap, e não de negócios fechados.

O executivo também afirmou que existe uma tendência de relaxamento das exigências para concessão de crédito à medida que cresce o volume de financiamentos. Segundo Carneiro, é preciso seguir verificando a renda dos mutuários e seus limites de endividamento com o objetivo de evitar complicações nos pagamentos. A inadimplência do setor está decrescente.

Com informações da Infomoney

Fundo Imobiliário é a grande aposta para 2012

A queda da Selic abaixo do nível de 10% ao ano será um divisor de águas no quadro dos investimentos em 2012. Entre as grandes oportunidades para quem quer investir estará o Fundo de Investimento Imobiliário (FII), que são aplicações parecidas com o da renda fixa e que tem como vantagem isentar o investidor de Imposto de Renda.

Em 2011, o patrimônio dessas aplicações cresceu 109%, segundo a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiros e de Capitais (Anbima). Segundo a consultoria Fundo Imobiliário, a rentabilidade média dos fundos imobiliários foi de 13,19%. Esses fundos em geral são fechados, ou seja, só se pode resgatar o dinheiro quando outro investidor está disposto a comprar a cota de quem pretende sair.

Eles parecem ser muito sólidos por estar lastreados em ativos imobiliários e rentáveis, mas, se o inquilino (geralmente pessoa jurídica) deixar de pagar o aluguel ou se mudar para outro endereço, o cotista fica na saudade até que os pagamentos sejam normalizados.

Outro detalhe é a liquidez desses produtos, que a Anbima vem discutindo com a Comissão de Valores Imobiliários(CVI) sobre a possibilidade de contratar formadores de mercado para tornar os fundos imobiliários mais atraentes para as pessoas físicas. “O brasileiro está familiarizado com investimentos imobiliários e a garantia de liquidez vai atrair mais investidores”, diz Gustavo Muller, diretor da XP.