Certificados de Recebiveis Imobiliarios: O que é, e para quem a modalidade é indicada

Eles têm ganhado destaque por conta da expansão do mercado imobiliário, mas ainda são pouco difundidos no Brasil: você conhece os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e sabe para que tipo de investidor são indicados?


Em primeiro lugar, vamos à definição: eles são valores mobiliários com lastro em cédulas de crédito imobiliário, representativas de venda de imóveis residenciais, comerciais ou de lotes urbanos, aluguéis de shopping centers e prédios comerciais.


Apesar de a lei que o constitui ser de 1997 - nº 9.514, que dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências -, ele ainda é um produto novo no Brasil, que começou a se desenvolver há cerca de quatro anos, quando os players do mercado começaram a se preparar para ele.


Investidores
“Por isso, ainda tem pouco investidor no CRI e hoje o papel é feito para o aplicador qualificado, que tem um investimento mínimo de R$ 300 mil, o que é um público muito seleto”, afirmou o diretor do Brazilian Finance & Real Estate, Fernando Cruz.


No entanto, os pequenos investidores podem aplicar através de fundos em CRI, que têm cotas em valores menores, de R$ 10 mil. Além disso, a legislação já permite que se emita CRIs abaixo de R$ 300 mil, mas existem regras que acabam sendo difíceis de serem atendidas. Por isso, o mercado acaba não fazendo isso.


“A CVM [Comissão de Valores Mobiliários] define que quem tem R$ 300 mil é suficientemente capacitado para analisar os riscos do investimento. Porém, quanto mais pulverizado o investimento e quanto mais riscos o investidor pode tomar, ela exige que se publique o maior número de informações possíveis, para que até quem não é qualificado possa entender”, explicou Cruz.


Imóveis x CRIs
De acordo com Cruz, entre as vantagens dos CRIs estão uma estrutura de garantia muito eficiente e o baixíssimo risco, haja visto que há o rating das agências internacionais. Além disso, são investimentos de longo prazo – com o máximo de 20 anos – e com boa rentabilidade.


“A maioria das pessoas que têm patrimônio tem ao menos 20% ou 30% em imóveis, para gerar renda. Se for comparar o investimento direto em imóvel com o CRI, que tem garantia em imóvel, o CRI tem muitas vantagens, em função da rentabilidade: em um apartamento, você consegue a locação de 0,5% ao mês, enquanto no CRI você consegue até 1% ao mês”, disse.


Além disso, existe o problema do período de vacância do imóvel, que é o momento que o inquilino o deixa vazio. “O CRI permite ao investidor obter o resultado financeiro de um imóvel, porém sem correr o risco do mercado imobiliário", disse o diretor da Verax Serviços Financeiros, Marcelo Xandó.


Ela ainda afirmou que, com valores relativamente baixos - frente ao valor dos empreendimentos -, é possível obter o efeito da remuneração de imóveis de grande porte, como galpões, lajes corporativas e shoppings, o que um investidor pequeno não conseguiria fazer sozinho. Mesmo para quem tem R$ 300 mil de patrimônio, os empreendimentos de grande porte podem não estar acessíveis.


Em relação à inadimplência, quando se tem inquilino, se ele não tem condições de pagar o aluguel, o investidor fica sem a renda. Nos CRIs, por sua vez, podem existir várias fontes de renda, como exemplo em uma carteira de crédito, em que várias pessoas devem pagar a dívida, o que diminui a chance de um inadimplente afetar o ganho como um todo.


Rentabilidade
De qualquer forma, o CRI é uma modalidade indicada para quem gosta do setor imobiliário, quer investir em longo prazo e com boa rentabilidade.


“O título tem um efeito similar a um título de renda fixa, porém com taxas atraentes devido à sua estrutura composta pela receita do imóvel e a garantia real”, disse Xandó, que completou: “As taxas, na maioria das emissões, são compostas por um índice de preços mais uma taxa de juros, como IGP-M mais 8% ao ano ou IPCA mais 7,5% ao ano”.


Além da rentabilidade, é preciso levar em conta os custos e os riscos da modalidade. Em relação ao imposto de renda, ele só é cobrado da remuneração das pessoas jurídicas, já que não incide sobre a operação de pessoas físicas, para que se incentive a participação delas neste mercado. Os custos já são descontados antes de oferecida a remuneração ao investidor.


Sobre os riscos, Cruz afirmou que eles devem ser considerados com cuidado: “O investidor tem de saber se o risco que está correndo está sendo remunerado. Tem vários tipos de CRIs com riscos diferentes. É importante que o investidor leia o prospecto da emissão – na parte que fala dos fatores de risco”.


Como saber de uma emissão?
Conforme explicou Cruz, apenas o investidor com mais informação sobre o mercado de capitais é que acaba aplicando nos CRIs, através dos fundos, no caso dos com menor patrimônio, ou diretamente nos títulos, para quem tem mais de R$ 300 mil.


Para contratar, é necessário ir a uma instituição financeira contratada pela emissora para a colocação de suas emissões. “Toda oferta de valores mobiliários você tem de fazer o anúncio de início e encerramento. No início, está descrito os lugares onde é possível adquirir o papel”, afirmou Cruz.


Normalmente, quem faz esta opção é quem tem mais recursos financeiros e quer diversificar. De acordo com Xandó, a modalidade permite que se tenha um fluxo financeiro definido com uma boa previsibilidade.(Infomoney)