Mercado Imobiliario - Aluguel em alta

Mal o ano começou e já é possível perceber que para locar um imóvel é preciso paciência. Altas registradas no ano passado continuam, mas perspectivas são de estabilidade em 2011

Os altos preços dos imóveis para compra só deixam como alternativa para aqueles que ainda não têm condição de adquirir a casa própria o aluguel. Entretanto, o déficit habitacional no Brasil, que é de 5,5 milhões de moradias, segundo estudo realizado pela Fundação João Pinheiro, faz com que a locação também tenha seus preços elevados.


Uma prova disso é que o Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), que corrige o valor pago pelos inquilinos, fechou 2010 em 11%. É a maior taxa desde 2004. Já a pesquisa realizada pela Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG) e pelo Instituto de Pesquisas Econômicas e Administrativas da UFMG (Ipead), divulgada no último mês, registrou aumento de 13,02% nos aluguéis, enquanto a inflação (IPCA-Ipead) na cidade ficou em 5,68%.


Para ter uma ideia das alterações percentuais, somente em dezembro de 2010, enquanto a variação do IPCA-Ipead foi de 0,33% na capital, o valor do aluguel residencial teve aumento de 0,68%. As casas foram os empreendimentos que apresentaram maior reajuste, de acordo com o levantamento: 1,67% no mesmo mês. Apartamentos tiveram aumento de 0,51% e barracões, de 0,89%. Segundo as classes de bairros, os aluguéis de apartamentos apresentaram variações de 1,42% (popular), 1,06% (médio), 0,55% (alto) e 0,14% (luxo).


Já com relação à oferta residencial, em dezembro, a pesquisa apontou queda de 2,13%. O indicador de oferta por tipo de imóveis apresentou variação negativa de 1,16% (apartamentos), 4,92% (barracões) e menos 8,89% (casas). Mas, de maneira geral, o vice-presidente das administradoras da CMI/Secovi-MG, Reinaldo Nogueira Branco, atribui os reajustes acumulados durante o ano principalmente à relação entre a oferta e a demanda.


O cenário econômico favorável, com a expansão do crédito e o aumento dos empregos, em contraposição à reduzida oferta de imóveis no mercado, faz com que a demanda por aluguéis, não só residenciais como também comerciais, fique aquecida em Belo Horizonte. Somado a isso tem-se o aumento do custo de vida como um todo.


Reinaldo Branco explica que, de forma geral, os índices, tanto os do Ipead quanto os da Fundação Getúlio Vargas, são compostos com base em itens como alimentação, vestuário, transporte, despesas pessoais, comunicação, entre outros. "A variação de um índice para outro se dá de acordo com a periodicidade. O valor dos aluguéis está mais alto do que a inflação, portanto, porque contempla todos esses itens", acrescenta.


O elevado aumento dos gêneros alimentícios, dos materiais de construção, aliado ao forte crescimento do consumo em todo o Brasil, também foram alguns dos fatores apontados pelo diretor-secretário do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-Minas), Vinícius Angelo Araújo, para a elevação do IGP-M em 2010.(UAI-EM)




Inflação foi a principal vilã




Uma série de fatores impulsionou a alta dos aluguéis, como a maior procura em relação à oferta e o aumento da renda. Além de caros, os imóveis estão aquém das expectativas

O Empresário do ramo imobiliário Fabiano Taylor explica que o IGP-M, utilizado para o reajuste da maioria dos contratos de aluguel, tem como base vários fatores. "O principal deles é a inflação, que teve alta considerável em 2010, intensificada pelas chamadas commodities, que afetaram os preços dos produtos alimentícios e industriais."

Apesar de os índices de aumento apontarem reajustes equivalentes ao dobro da inflação no mesmo período, não há nenhum cálculo padrão para definir a valorização de aluguel, de acordo com ele. "Normalmente, esse índice se espelha na evolução do mercado e na valorização dos imóveis", diz Fabiano.

No que diz respeito à relação do aumento dos aluguéis com os valores praticados em produtos e serviços, por exemplo, Taylor fala que muitos deles tiveram aumento maior que o da inflação. "É como uma reação em cadeia e uma questão exclusiva do mercado de locação. Talvez por isso os economistas estejam especulando um aumento ainda maior na inflação, e o governo avaliando medidas para contê-la."

Além desses fatores, da grande demanda associada à baixa oferta, Fabiano Taylor diz que a publicação da Lei 12.112/09, que completou um ano em 24 de janeiro, trouxe algumas alterações à Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), em vigor até então, favorecendo os aumentos. "O novo texto da Lei do Inquilinato deu mais autonomia para o proprietário reajustar os valores dos contratos vencidos", completa.

A nova lei também agilizou as ações de despejo por falta de pagamento, o que traz como consequência mudanças no mercado imobiliário, atraindo investidores para aplicar dinheiro em imóveis para aluguel. Segundo ele, se por um lado a nova Lei do Inquilinato gerou mais tranquilidade para os proprietários e imobiliárias, representou um dos grandes desafios para a locação de imóveis em 2010. "A aprovação da ficha de cadastro e do fiador continuou como um forte desafio para o setor. Isso porque há um histórico de inadimplência no país", revela.

CARTÃO ALUGUEL

Para lidar com esta situação, estão sendo lançadas várias formas de fiança. Uma das soluções é apontada por instituições bancárias, que descobriram o mercado imobiliário como fonte de investimento. "Para isso, criam cartas de fianças, nas quais o inquilino faz um depósito para garantir a locação. Em contraponto, o banco avaliza a locação perante o proprietário."

Outra opção é recorrer às seguradoras, que também oferecem alternativas que substituem o fiador, só que a um custo maior para o locatário, como informa o vice-presidente da Rede Imvista. "Apesar de o cadastro do fiador ainda ser um problema para o setor, o contínuo aumento da adoção dos novos modelos de fiança tendem a sanar esse entrave", acredita.

O cartão aluguel, já lançado pela Caixa Econômica Federal em São Paulo e com previsão de chegar este mês em Belo Horizonte, é outra alternativa. O produto terá uma taxa de anuidade de R$ 96 e será oferecido nas bandeiras Mastercard e Visa. Com ele, o cliente terá dois limites, sendo um exclusivamente para o aluguel e outro para o pagamento de compras no varejo. O cartão passará por período de teste durante 60 dias.

De acordo com o advogado da Associação Brasileira dos Mutuários de Habitação (ABMH), Alexandre Tavares, o recurso é uma medida positiva. "Trata-se de um cartão de crédito normal, que a pessoa pode usar no dia a dia. Porém, contará com um limite especial exclusivo para o pagamento de aluguel, que garante até 12 parcelas."

Caso não ocorra o pagamento em dia, o advogado adverte que o inquilino terá de arcar com juros do cartão, que têm taxa de 10,02% ao mês, e a imobiliária será avisada pelo banco. "Assim, ela poderá tomar as medidas para a retomada de imóvel", completa. Para adquirir o cartão, o consumidor deverá ter a aprovação de crédito feita pelo banco.

Profissionais da ABMH acreditam que, a partir da implantação do recurso em todo o país, a maioria das imobiliárias não dará mais prioridade para o método de locação por fiadores. Além disso, os contratos de aluguéis serão feitos somente pelo cartão, com um contrato máximo de 12 meses, podendo ser renovado anualmente.(Uai-EstadodeMinas)