Títulos imobiliários vão entrar na rede bancária

Os grandes bancos já admitem que, a partir do ano que vem, terão que começar a transformar parte da carteira de crédito imobiliário em valores mobiliários e vendê-los a seus clientes como forma de angariar recursos para atender a demanda de empréstimos para compra da casa própria. Essas operações têm como principal objetivo testar a estrutura das instituições financeiras para fazer securitização em larga escala e distribuí-la na rede de atendimento, na forma de títulos como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e cotas de fundos que incluam esses papéis.

"O ano de 2011 é um divisor de águas. Em 2012 já começaremos a ter alguma operação piloto para testar essas fontes alternativas", afirma o diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Cláudio Borges.

O banco já realizou algumas operações de securitização, mas elas nunca foram distribuídas na rede de agências, segundo Borges, e serviram para a atender a exigibilidade da caderneta de poupança ou para projetos específicos. O Bradesco detinha, ao fim de junho, R$ 6,33 bilhões em CRIs em carteira.

Para o executivo, outras instituições devem fazer o mesmo teste a partir do ano que vem. Isso porque a expectativa é que a partir de 2013 a poupança, principal fonte de recursos para o crédito imobiliário, deixe de ser suficiente. "Será uma transição tranquila. Quando chegarmos em 2014 essa questão já estará equacionada", acredita.

No início do ano, a Caixa Econômica Federal - que possui mais de 70% do mercado de financiamento imobiliário no país - fez a securitização de uma pequena parcela de sua carteira, com a distribuição de cerca de R$ 250 milhões em CRIs em sua rede de agências.

Esse teste também pode ser feito pelo Citibank. O superintendente de produtos e seguros da instituição, Rodrigo Cury, explica que por falta de fontes alternativas, o banco já limita a concessão de crédito imobiliário à demanda dos clientes. "Estamos deixando de ofertar para atender apenas a demanda dos clientes e isso é uma pena", lamenta.

Cury acrescenta que a captação de poupança, com taxa de juros em alta, é mais difícil quando outros produtos de investimento apresentam rentabilidade maior. O que torna a situação do Citibank menos dramática é que uma parcela das operações são quitadas antecipadamente, o que libera parte dos recursos para novas operações. "O Citi gostaria de fazer securitização e que ela se tornasse uma das opções de recursos", diz.

No entanto, o executivo afirma que a atual taxa de juros dificulta a produção de CRIs ou outras estruturas a custo competitivo. "Esse é um problema que não é específico nosso", afirma. Mesmo com as dificuldades, o Citi já testou o apetite para esse mercado, com a oferta a seus clientes de cotas de fundos de investimento imobiliário que investem em CRIs. Neste caso, no entanto, as operações de crédito que servem para lastro desses papéis não eram da carteira de crédito imobiliário concedido pelo próprio banco.

O superintendente do Santander, Fernando Baumeier, acredita que a partir de 2013 todos os bancos começarão a fazer as contas sobre a capacidade da poupança de suportar o crescimento do crédito imobiliário. O banco já fez uma securitização de parte de sua carteira em 2008, mas foi apenas um teste. "Em um futuro próximo teremos mais espaço para securitizar a nossa carteira", garante.

Já no HSBC, além da securitização, espera-se que o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) também comece a ser mais utilizado. "Mas para isso precisamos de maior agilidade na liberação de recursos por parte do FGTS", pondera o diretor de crédito imobiliário do banco, Antonio Barbosa.

Com informações do Jornal Brasil Econômico.