Como calcular multa por rescisão antecipada do contrato de locação

A lei nº 12.112 de 09/12/2009, que altera alguns artigos da lei do inquilinato (nº 8.245/1991), e que entrou em vigor no dia 25 de janeiro de 2010, reza que, "durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada".

Por outro lado, a lei do inquilinato prevê que, nas locações residenciais, se o proprietário fizer contrato inferior a trinta meses, somente poderá, findo o prazo ajustado, retomar o imóvel em determinadas condições, ou seja, dificulta a retomada.

Assim, os proprietários fazem contratos de locação residencial com duração de trinta meses e, parte considerável dos inquilinos, não desejando se obrigar a ficar no imóvel por trinta meses, pede que conste cláusula de isenção da multa, na hipótese de desocupação antes do trigésimo mês, mas após doze meses do início da locação.

A dúvida é: como se calcula a multa, no caso do inquilino desocupar o imóvel, por exemplo, no sexto mês da locação. A multa deve ser proporcional ao tempo que falta para o término do contrato (trinta meses), ou do prazo de doze meses?

A jurisprudência não é pacífica. Citamos dois acórdãos com entendimentos contrários.

A 33ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, na apelação sem revisão nº 776699-0/3, no julgamento datado de 10 de maio de 2006, em que atuou como relator o ministro Eros Piceli, num caso em que o contrato previa a isenção de pagamento de multa por rescisão contratual após o prazo de doze meses, e os locatários desocuparam no nono mês, assim decidiu:

"Além disso, os apelantes querem considerar o contrato como sendo de apenas doze meses, o que não pode prosperar. Tal pacto foi convencionado pelo prazo de trinta meses e eventual liberalidade por parte da apelada não pode ser tida como redução dele para atingir outras cláusulas, como por exemplo, a cláusula XIII que trata da multa e infrações de qualquer cláusula ou condições. Assim, a cláusula penal deve ser aplicada tomando-se por base o período integral do contrato, ou seja, trinta meses".

Dessa forma, a decisão determinou a aplicação da multa, proporcional a 21/30 de três aluguéis.

Já a 12ª Câmara do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil, na apelação com revisão nº 609869-00/0, no julgamento datado de 16de agosto de 2001, tendo como relator o juiz Arantes Theodoro, decidiu em sentido contrário: "Ora, sendo a multa exigível apenas na hipótese de a restituição ocorrer antes dos primeiros doze meses, então esse havia de ser o prazo a ser considerado no cálculo da proporção, não os trinta meses da vigência integral do contrato".

E o relator justifica sua posição: "E isto porque a multa compensatória atua como prefixação convencional das perdas e danos. Se o contrato previu multa apenas no caso de a devolução do imóvel se consumar nos primeiros doze meses da locação, forçoso então reconhecer que a prefixação indenizatória se referia limitadamente às perdas do locador naquele período, razão por isso não havendo para se computar, no cálculo da proporção, o prazo total da locação”.

Resta-nos aguardar alguma decisão do Superior Tribunal de Justiça, até agora inexistente. Mas nossa opinião é de que o "período de cumprimento do contrato", de que fala a lei 12.112, compreende os trinta meses e não os doze.

Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro "Condomínio: Conheça Seus Problemas" e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária. dclauro@aasp.org.br