Tire suas dúvidas sobre os Imóveis em leilão

O valor das unidades, que chega a ser 50% mais barato, é o principal atrativo dos leilões. Porém, cuidado é fundamental para que o arremate não traga ônus ao comprador.

Olhar jornais e pesquisar na internet os imóveis que estão à venda são atividades comuns para quem busca adquirir um empreendimento. No entanto, essa procura ganha novos contornos quando a opção são os editais que informam: “imóveis em leilão”. É a história do “quem dá mais”, como uma alternativa para aquisição.

A maior vantagem, segundo os envolvidos no procedimento, é poder adquirir o bem por valores que chegam a ser 50% mais baratos, do que os praticados no mercado. Contudo, paciência, cuidado e bom senso nesse tipo de procedimento são fatores indispensáveis, já que nem sempre as aquisições são fáceis e rápidas.

Os leilões que podem ser judiciais ou extrajudiciais abrigam todos os tipos de imóveis. No primeiro caso, são geralmente desfechos de processos que envolvem credores e seus devedores. Após apelo a Justiça, é a saída para que o credor receba os débitos relativos ao bem. Já na situação dos extrajudiciais, são os que envolvem as entidades financeiras ou pessoas físicas que desejam fazer esse tipo de venda.

Baratos, muitas vezes sim. Seguros, nem tanto, já que em algumas ocasiões (leilões extrajudiciais) é possível que o mutuário “devedor” entre com ação requerendo a posse do bem leiloado. E aí? A opção mais em conta, nesse caso, prova que nem sempre é a mais vantajosa. Além disso, débitos atrasados como condomínio e IPTU, também podem “sobrar” para o novo comprador. Entre benefícios e “prejuízos”, será que vale a pena arrematar a futura casa própria em um leilão?

PROCEDIMENTO E TIPOS
O advogado especialista em Direito Civil e Comercial, integrante da equipe de Assessoria Jurídica de Imóveis em Leilão, Antonio Osmar, explicou que para esse tipo de aquisição, a presença de um profissional de direito é fundamental. Primeiro, para que seja estudado o processo que originou o leilão e posteriormente para acompanhar os trâmites.

No caso dos judiciais, ele informou que o processo é público, portanto o comprador deve examinar minuciosamente a questão. O advogado, que já adquiriu imóvel em um leilão, disse ainda que em seu caso a valorização do bem foi significativa, já que comprou o empreendimento por R$ 90 mil e atualmente o mesmo custa R$ 3 milhões.

Outro advogado que também trabalha com esse procedimento, o diretor administrativo da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino, comentou que os leilões judiciais, oriundos de qualquer dívida, como empréstimos bancários e não pagamento de condomínio tem maior segurança jurídica, já que não é possível o mutuário recorrer do leilão.

Além disso, nesse caso é também a Justiça que se encarrega da desocupação do empreendimento, que muitas vezes ainda é habitado pelo inquilino devedor. No caso dos extrajudiciais, além da retirada dos moradores ficam a cargo do novo proprietário, as dívidas referentes ao condomínio e IPTU, em algumas ocorrências, também são herdadas. “Os ocupados são vendidos a um preço mais barato ainda. E verificar todos os débitos é básico já que isso vai integrar o valor final”, aconselhou.

Delfino disse ainda, que devido o aquecimento do mercado, a procura por esse tipo de aquisição tem aumentado, sendo maior na região Sudeste do país. “As pessoas procuram devido aos preços mais em conta, já que com a expansão do mercado esses valores estão elevados”, acrescentou.

FORTALEZA
O representante da ABMH no Ceará, Bernardo Oliveira, comentou que esse tipo de compra não tem tanta procura na Capital, devido à necessidade de desocupação dos bens. “Essa é uma das maiores restrições do público. E os leilões não fazem mais sucesso por conta desse entrave que muitas vezes leva certo tempo”, completou.

De acordo com ele, observar se o imóvel encontra-se desocupado, ou tentar negociar essa desocupação antes da compra é um dos caminhos para a prosperidade do negócio. Outro ponto importante para quem deseja adquirir empreendimento em Fortaleza é a situação do bem, já que muitas vezes, conforme o advogado, os mesmos encontram-se danificados pela ação do tempo ou dos inquilinos antecessores.

QUEM SÃO OS LEILOEIROS?
Os leilões realizados no âmbito judicial são promovidos pelo Ministério da Justiça (MJ). Esses são eventos presenciais, mas podem receber também lances via internet. Quem se interessar pelos imóveis anunciados pode oferecer lances antes do dia oficial do leilão, que podem estender-se até o arremate final. Para participar é necessário cadastrar-se no site do MJ.

Há também os leiloeiros oficiais, que são profissionais habilitados pela Junta Comercial de cada Estado. Esses profissionais utilizam seus sites para divulgação dos empreendimentos na internet. Alguns desses leilões são realizados em parceria com o MJ e bancos. Nesse caso, são presenciais e, em geral, aceitam lances online. No entanto, não podem ser atualizados em tempo real.

E outro caso, são os leilões feitos pelos bancos. Organizados de forma presencial, esses não aceitam lances via internet, sendo apenas as datas divulgadas na rede. Nesse tipo de leilão, geralmente as instituições bancárias oferecem vantagens nos preços, já que priorizam a venda frente à posse do imóvel.

CUIDADOS
Ler o Edital e observar se o imóvel em questão está desocupado é fundamental. Caso esteja e mesmo assim o consumidor deseje adquirir a orientação é tentar conversar com os atuais inquilinos para tentar um acordo;

Ficar atento também ao Edital no que diz respeito às condições de pagamento, caução, taxa do leiloeiro se houver e nas possíveis condições de financiamento;

Verificar se há ações judiciais contra a execução;

Visitar o imóvel com antecedência, para conferir as condições estruturais do mesmo;

Averiguar o preço de avaliação do empreendimento. É recomendável procurar outros imóveis que estejam à venda no mesmo prédio ou proximidade, para saber o valor médio
de outros imóveis com as mesmas características, e assim o valor de mercado;

Procure certificar-se sobre a possibilidade de dívidas pendentes, como condomínio e IPTU. Pois em alguns casos os custos ficam para o novo proprietário.

Com informações do Jornal O Estado.