Aluguel: como garantir um bom inquilino

Chega o dia de receber o aluguel! E o que deveria ser rotina, pode virar motivo de preocupação. É fato que alguns inquilinos não pagam o aluguel no vencimento. Aliás, não só isso. É muito comum a presença de várias adversidades entre inquilino e proprietário. A lei é clara: pagar pontualmente a locação e seus encargos, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato. Mas não é sempre que isso acontece na prática. Por isso, é preciso muita cautela na hora de fechar contrato com um possível locatário.

SOB PONTO DE VISTA IMOBILIÁRIO

Para alguns corretores, a locação é a parte antipática do mercado imobiliário, já que é bem diferente o tratamento em relação à compra e venda, uma vez que quando se compra imóvel você não precisa apresentar garantias na maioria dos casos. O contato dura no máximo 45 dias quando tem financiamento ou dez dias quando não tem. Além de, diferente de vender, alugar é uma relação de longo prazo entre administradora e inquilino, podendo durar anos.

Há alguns procedimentos que devem ser tomados ao disponibilizar um imóvel para alugar: entregar o imóvel em condições de uso, fazer uma vistoria detalhada do local com fotos e análises descritivas para saber exatamente o estado em que a casa ou apartamento encontram-se e fornecer os recibos de pagamento do aluguel.

ANÁLISES DE GARANTIA

Outro aspecto importante são os critérios para a escolha do inquilino, como fazer uma análise da vida pregressa, certificar como está a situação na Receita Federal, Serasa, SPC etc.

Há também a existência das análises de garantia. São três tipos e dentre eles, somente um pode ser escolhido. O proprietário pode optar entre as garantias. A mais escolhida é a fiança. O fiador assina o contrato, caso o locatário não pague, o fiador arca com a despesa e ainda oferece um imóvel como garantia. Outra forma é pelo seguro fiança. Há uma seguradora que trabalha com isso, onde é pago uma pequena porcentagem do aluguel, cerca de 1,5%.

E de dois anos pra cá, surgiu também o título de capitalização. A garantia funciona da seguinte forma: no momento da locação, o inquilino escolhe a opção de adquirir um título de capitalização, cujo valor a ser depositado será definido pelo locador e pela imobiliária, e assina um termo de autorização em que o dinheiro será revertido ao proprietário no caso de falta de pagamento do aluguel. Há ainda a possibilidade de usar os recursos no reparo de danos ao imóvel causados pelo inquilino. Durante a vigência do título, o inquilino concorre a sorteios, assim como em qualquer outro produto de capitalização.

Ao final do contrato de aluguel, se o dinheiro não precisar ser repassado ao proprietário, o inquilino pode resgatar o recurso integralmente com correção monetária ou manter o título e continuar concorrendo nos sorteios. Outra opção é usar o mesmo título para alugar outro imóvel.

REFORMAS E IPTU – QUEM DEVE PAGAR?

Outra questão muito recorrente é a de quem deve pagar o IPTU. De acordo com a legislação, quem deve pagar é o proprietário, mas a lei permite que ele transfira para o inquilino e se no contrato constar que a obrigação é do locatário, ele terá que cumprir o que foi estabelecido.

E quando se trata de reforma no imóvel? De acordo com o advogado e especialista em direito imobiliário Hebert Reis, quando se trata de reforma, deve se ter bastante cuidado. “A natureza da reforma é importante. Se a reforma é uma obra de natureza “necessária” envolvendo estrutura, esta deve ser arcada pelo proprietário. As reformas de embelezamento ou adequação à atividade ou utilidade certamente não será de responsabilidade do proprietário. Na verdade, o que for realizado pelo inquilino no imóvel, a este se agrega, não cabendo qualquer indenização”, explicou.

AÇÃO DE DESPEJO

E quando o aluguel não é pago, apesar de todas as garantias, o último recurso é realmente o despejo. “O não pagamento do aluguel não mais é do que o não cumprimento do contrato pelo locatário. Logo, devem ser adotadas todas as medidas necessárias para cessar a situação onerosa para quem está cumprindo a sua parte, qual seja o proprietário. A ação de despejo é o remédio para isso”, comentou o advogado.

Mesmo com todos os problemas suscetíveis, é possível uma relação pacífica. Basta que tudo seja feito de forma preestabelecida, clara, conforme o contrato. E o aluguel mesmo que venha a render 0,6 /0,7% do valor do imóvel, ainda é uma fonte de lucro para o proprietário, já que conta com dois aspectos significativos: algumas vezes rende mais que a poupança e ainda com o tempo, o imóvel se valoriza.

Com informações do Jornal O Estado.