Dicas para Investidores do Mercado Imobiliário

Pequenas empresas do setor imobiliário e investidores com capital reduzido que buscam viabilizar construções residenciais de menor porte, deparam-se com a falta de preparo para o desenvolvimento de produtos imobiliários, isto é, empreendimentos que atendam as necessidades do público-alvo e ao mesmo tempo sejam rentáveis para os empreendedores.

Sem querer esgotar o assunto, apresento neste artigo algumas orientações básicas para quem deseja atuar de forma competente e profissional no mercado.

Grandes empresas possuem profissionais especializados com gerências em boa parte das etapas que descreverei, mas é a não realidade para grande parcela de construtoras e incorporadoras do país.

Seguem as etapas fundamentais:

1º - Escolha do Terreno

Sabe-se que boa parte do sucesso do empreendimento passa por escolher um terreno que atenda requisitos básicos como a “qualidade” da vizinhança, verificação de eventuais áreas degradadas no entorno, condições de posicionamento com relação ao sol, vista comprometida, nível de poluição, quantidade de serviços disponíveis como creche, escola, comércio, transporte público, além de barreiras ambientais e legais para construção.

Dê atenção a esta etapa. Faça parceria com um bom corretor ou imobiliária, que pode ajudá-lo a dar foco e ganhar tempo.

2ª - Vocação do Terreno e Negociação

Cada terreno possui um público-alvo específico e alguns produtos imobiliários que podem ser desenvolvidos, conforme renda, idade, ocupação do chefe de família, estilo de vida, perfil cultural, fatores sociais e entorno do futuro empreendimento, por exemplo.

Nesta fase, é importante definir o posicionamento e a proposta de valor para o mercado. Aquilo que se pretende passar para o consumidor. Será que a empresa quer vender um conceito de clube, de tecnologia, de segurança, artístico ou quem sabe ser sustentável?

Consequentemente, conforme a decisão, tem-se um índice de velocidade de vendas diferenciado, que precisa ser analisado, quando da negociação do valor de compra ou permuta com o proprietário. Feito isto, pode-se simular o Demonstrativo de Resultados e buscar fechar um bom negócio.

3º – Análise da oferta

Antes de seguir, dedique algum tempo para verificar os imóveis que estão sendo produzidos e comercializados no bairro ou na região e visitar os “stands” de vendas dos lançamentos (fotografe, consulte, pegue folders, anote preços e condições etc.).

Ainda, acompanhe os estudos dos sindicatos e associações setoriais verificando o número de unidades vendidas, tamanho dos imóveis, número de quartos, preços médios, datas de lançamento nesta mesma região. Normalmente estas informações são mensais. Após, identifique quais são os empreendimentos de sucesso e os pontos críticos dos projetos “vencedores”. Você terá mais chances de acertar.

4º – Diferenciação do produto ou “commodity”

Quais os diferenciais do produto que você quer desenvolver? Ou os diferenciais estarão somente na empresa? O que leva o consumidor a seduzir-se pelo seu empreendimento? Ou ele é uma “commodity”? Saiba de antemão os riscos de fazer o mesmo que os concorrentes.

É preciso que a empresa tenha claro o que ela está oferecendo. Somente o atendimento, boas experiências anteriores, imagem ou marca podem não ser suficientes para a venda.

5º - Projeto e equipe de construção

Deixe o projeto com um bom arquiteto, que entenda as características que você pesquisou e detectou, bem como tenha conhecimento da região onde será executada a obra. Acompanhe cada fase dos estudos até o projeto arquitetônico final e os complementares. O “dono” tem que ter um olhar cuidadoso para não reclamar no futuro.

Quanto à equipe de construção, opte por uma construtora reconhecida, que preste bons serviços. Avalie o acervo técnico e eventuais reclamações no Procon. Caso você opte por construir diretamente com um engenheiro civil e equipe de profissionais autônomos, conheça os riscos e as vantagens, antes de começar as obras.

Muito cuidado com nome do empreendimento, fachada, áreas comuns, apartamento decorado, boa humanização e 3D! Ainda dá tempo de refazer o que for necessário. Mudar um projeto é menos oneroso que durante a obra!

Com informações do Clipimobiliário - Edvaldo Corrêa.