Como declarar no IR despesas com a construção de um imóvel?

Dúvida do internauta: Preciso de algumas informações sobre como declarar as despesas gastas na construção de dois imóveis para venda. Como devo declarar minhas despesas com o pedreiro no imposto de renda, se ele não tem firma aberta? Como declarar as despesas com material de construção? Os gastos com instalação de água e luz são abatidos? E os valores de impostos, como Imposto Sobre Serviços (ISS) e Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU), desdobro do terreno e outras taxas também entram na conta?

Em linhas gerais, podemos dizer que as despesas podem ser agregadas ao custo de aquisição do imóvel. Contudo, é importante ressaltar que as reformas e construções devem ser aprovadas pelos órgãos municipais competentes.

Nos termos da Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de Outubro de 2001, poderão ser consideradas benfeitorias de forma a integrar o custo de aquisição dos bens imóveis as seguintes despesas:

“Art. 17 . Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Declaração de Ajuste Anual, no caso de:

I - bens imóveis:

a) os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;

b) os dispêndios com a demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação;

c) as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que tenha suportado o ônus;

d) os dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;

e) o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel;

f) o valor da contribuição de melhoria;

g) os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel;

h) o valor do laudêmio pago, etc.;

II - outros bens ou direitos: os dispêndios realizados com a conservação e reparos, a comissão ou a corretagem quando não transferido o ônus ao adquirente, os juros e demais acréscimos pagos, etc."

Considerando a clara informação de que as despesas devem ser comprovadas com documentação hábil e idônea, possivelmente as despesas com a mão de obra informal não seriam incorporadas ao custo de aquisição do imóvel. Além disso, é importante ressaltar que eventuais encargos trabalhistas, como INSS dos pedreiros, deveriam ser recolhidos e poderão ser cobrados em caso de eventual fiscalização.

Sobre os impostos, como ISS e IPTU, entendo que esses pagamentos não devem entrar no grupo das despesas referentes à construção e/ou melhorias dos bens imóveis, uma vez que o IPTU não se relaciona à melhoria ou construção e sim ao fato de se possuir o bem imóvel e o ISS é devido pelo prestador de serviços.

Desta forma, as despesas incorridas para a construção deverão ser somadas ao valor do bem imóvel, com a menção de que tal acréscimo é resultado das benfeitorias realizadas no bem imóvel. O valor total será somado ao valor existente na coluna situação do bem em 31/12/2012.

*Rodrigo Paixão é coordenador de Imposto de Renda de Pessoa Física na H&R Block Brasil. A H&R Block é líder mundial no preparo de declaração de Imposto de Renda, com atuação nos Estados Unidos, Canadá, Austrália, Índia e Brasil.

Com informações de EXAME