Afinal, temos ou não uma bolha imobiliária no Brasil?

O expressivo aumento observado, sobretudo nos dois últimos anos, nos preços dos bens imóveis, independentemente da tipologia (residencial, comercial, industrial ou rural), bem superior à variação dos preços de quase todos os demais ativos disponíveis em nossa economia, tem levado alguns articulistas a discutir se estaria ou não sendo formada uma bolha imobiliária.

Essa bolha seria similar à verificada em diversos países desenvolvidos e que, ao estourar em 2008, produziu uma gama variada de problemas (queda do PIB, desaparecimento de empresas, aumento do desemprego, tensão social, entre outros) até então não totalmente equacionados.

Para responder à questão tema deste artigo, achamos útil relacionar os principais fatores macro e microeconômicos que estimularam a demanda por ativos imobiliários em nosso país, a saber:

a) a estabilidade econômica alcançada
b) o crescimento da renda de parcelas consideráveis de nossa população
c) o aumento do prazo para pagamento dos financiamentos imobiliários, com consequente queda do valor da prestação
d) a criação de isenções tributárias para o investidor pessoa física aplicar em títulos com lastro imobiliário (LCI, LH, CRI e quotas de fundos de investimento imobiliário)
e) a entrada no mercado de grandes players (empresas, fundos de investimento, fundos de pensão) que viram no segmento imobiliário boa oportunidade de investir em ativos não correlacionados aos de suas carteiras
f) o aumento do preço das commodities agrícolas elevando o preço das terras agricultáveis
g) a possibilidade de auferir boa remuneração (renda de aluguel e ganho de capital na venda do bem)
h) a proteção implícita oferecida por esta classe de ativos contra aumento da inflação.

Com tantos indutores e estímulos à demanda, por que então não tivemos um aumento mais substancial na oferta de bens imóveis no país?

Entre as causas principais podemos citar: a baixa oferta de terrenos nos grandes centros urbanos; a falta de investimento público em infraestrutura que ampliasse as áreas de expansão urbana; a falta de mão de obra (especializada ou não); a escassez de máquinas e equipamentos; maiores exigências ambientais; e o longo ciclo da produção imobiliária.

Vale ressaltar que esse ciclo (estudo de um terreno, sua aquisição, desenvolvimento e aprovação do projeto, construção/venda, e, por fim, entrega dos imóveis aos adquirentes), para ser concluído, exige, pelo menos, quatro anos.

Dessa maneira, não é possível ampliar de forma significativa e imediata a oferta imobiliária de modo a atender plenamente a demanda hoje existente. A consequência natural desta dinâmica é o contínuo aumento dos preços.

Adicionalmente, destacamos os seguintes pontos estruturais que blindam o nosso mercado e inibem a formação de bolha:

1) a taxa real de juros que ainda é muito elevada

2) o baixo nível de volume de crédito imobiliário em relação ao PIB (em torno de 5%)

3) a adoção de critérios mais técnicos para concessão de crédito imobiliário (por exemplo a prestação não supera o patamar de 30% da renda familiar do financiado)

4) o fato de o comprador de bem imóvel não conseguir financiar 100% do preço do bem. Como apenas parte do preço é financiada, se houver queda do valor de mercado do bem, dificilmente o saldo devedor ficará superior ao valor da garantia que é o próprio bem imóvel. Tal fato, além de reduzir a inadimplência, facilita a recuperação do valor financiado

5) a impossibilidade jurídica de um tomador de crédito imobiliário (diferentemente do que ocorreu em alguns mercados mais maduros) refinanciar diversas vezes o imóvel adquirido, pois, por aqui, com a utilização do instituto da alienação fiduciária em garantia, o credor fica como titular do imóvel até que o financiamento seja integralmente quitado, não sendo, portanto, possível ao devedor, enquanto não ocorrer o pagamento total da dívida, fazer operações que impliquem novos registros na matrícula do imóvel no competente Cartório de Registro Imobiliário.

Em suma, os fatores antes destacados, indutores da demanda e limitadores da oferta, além dos aludidos pontos estruturais, continuam, com maior ou menor intensidade, presentes no mercado imobiliário brasileiro. Assim sendo, entendemos que não há bolha imobiliária no nosso país.

Com informações de Paulo Queiroz.