Índices de preços de imóveis no Brasil

Evidências anedóticas sugeriam que um expressivo aumento nos preços dos imóveis tomava curso, mas poucos elementos concretos estavam disponíveis para avaliar a questão. A recente divulgação da criação de índices de preços de imóveis colocou ferramentas importantes à disposição dos analistas.

Índices de preços de imóveis são importantes em diversas situações

Por exemplo, contribuem na construção de indicadores de risco do sistema financeiro, são medidas de riqueza, auxiliam na decisão entre comprar ou alugar um imóvel, são insumos na análise e na escolha de políticas econômicas, entre outras funções.

Segundo o Eurostat, instituto responsável pelas estatísticas da União Europeia, são quatro as principais abordagens metodológicas utilizadas no cálculo dos índices de preços de imóveis: estratificação, regressão hedônica, método das vendas repetidas e avaliação.

No Brasil, dois novos índices de preços de imóveis foram anunciados recentemente, o FipeZap e o IGMI-C. O índice FipeZap de preços de imóveis anunciados é uma parceria entre a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas e o portal de classificados ZAP. O FipeZap, calculado a partir de 2008, adota a metodologia da estratificação, que consiste em dividir a amostra em categorias que captem aproximadamente o valor de um imóvel (número de quartos, localização, etc).

Este índice utiliza os anúncios de venda ou locação de apartamentos prontos que estão cadastrados no site Zap Imóveis. O ponto forte deste índice é a sua rica base de dados (hoje com quase 200 mil anúncios). Assumindo que a relação entre os preços de imóveis transacionados e os preços dos imóveis que não foram transacionados seja constante, torna-se possível obter uma medida representativa dos preços dos imóveis nas regiões pesquisadas.

Já o IGMI-C, índice geral do mercado imobiliário comercial, é um índice trimestral de rentabilidade do mercado brasileiro de imóveis comerciais. O IGMI-C é calculado pela Fundação Getulio Vargas com base em informações fornecidas por atores do mercado imobiliário (entidades de classe, consultores, administradores e gestores de carteiras imobiliárias, incorporadores, entre outros) e a sua série histórica tem início no ano de 2000. No quarto trimestre de 2010, a amostra do IGMI-C era composta de 190 imóveis individuais, divididos entre shopping centers, estabelecimentos comerciais, hotéis, imóveis industriais e de logística e outros.

Ambos os índices corroboram a tese de que houve substancial elevação dos preços dos imóveis. Segundo o FipeZap, o preço do m² dos apartamentos anunciados na cidade de São Paulo subiu 96% entre janeiro de 2008 e maio de 2011. Em 2011, a alta para o índice que agrega as sete cidades pesquisadas é de 12%.

A existência dos índices mencionados acima é um grande avanço para o país. Ainda existe muito espaço para o aprimoramento e a ampliação das metodologias disponíveis. Felizmente, essa evolução provavelmente ocorrerá de maneira natural, já que o enorme potencial do mercado imobiliário brasileiro demandará cada vez mais recursos e pesquisa de qualidade.

A existência dos índices mencionados é um grande avanço para o país. Mas ainda existe muito espaço para o aprimoramento e a ampliação das metodologias disponíveis.

Com informações de Samuel Kinoshita, Economista da Ideias Consultoria.